Decydując się na zakup działki budowlanej, musimy być świadomi tego, że cały proces z tym związany wymaga czasu i cierpliwości. Aby wybrać najlepszą z dostępnych ofert, musimy rozważyć wszystkie za i przeciw. Dzięki temu będziemy się cieszyć z podjętej decyzji i nie będziemy mieć poczucia, że dokonaliśmy złego wyboru. Ten etap jest bardzo ważny, dlatego należy mu poświęcić odpowiednią ilość czasu.
Nazywam się Małgorzata Lompert i od kilku lat pracuję jako doradca ds. nieruchomości w Warszawie. Obszarami moich działań są: Wilanów, Mokotów, Śródmieście i Konstancin Jeziorna. Sama mieszkam w Wilanowie, toteż codziennie penetruję okolice w poszukiwaniu ciekawych miejsc do mieszkania, relaksu czy inwestycji.
W dzisiejszym wpisie chciałabym przybliżyć kilka najważniejszych kwestii, na które powinna zwrócić uwagę osoba kupująca działkę. Spróbuję odpowiedzieć na następujące pytania:
1. Czy korzystać z pośrednika przy zakupie działki?
2. Jak znaleźć wymarzoną działkę na sprzedaż i jakie dokumenty należy sprawdzić przed jej zakupem?
3. Od czego zależą ceny działek na sprzedaż?
1. Czy korzystać z pośrednika przy zakupie działki?
Główną przyczyną poszukiwania działki budowlanej jest chęć zmiany hałaśliwego miejsca na wolnostojący dom jednorodzinny z ogrodem, położony na obrzeżach miasta – w cichym, urokliwym i zielonym otoczeniu. Klienci pragną zwykle przenieść się w miejsce, które równocześnie znajduje się z dala od zgiełku miasta, ale i jest dobrze skomunikowane z jego centrum. Ma to związek z sytuacją zawodową i edukacyjną tudzież z ofertą kulturalno-rozrywkową – z których bardzo trudno jest zrezygnować.
Kupno działki nie jest prostą sprawą – to jedna z najtrudniejszych rzeczy w pracy doradcy ds. nieruchomości. Wynika to z faktu, że dana działka musi spełniać szereg wymogów – to zaś wiąże się z koniecznością sprawdzenia wielu kwestii, które da się zweryfikować tylko drogą administracyjną. Dlatego jeśli masz zamiar kupić działkę, zachęcam Cię do skorzystania z wiedzy i doświadczenia doradcy ds. nieruchomości – szczególnie wówczas, gdy nie do końca wiesz, na co należy zwrócić uwagę, lub nie jesteś w stanie poświęcić na to odpowiedniej ilości czasu. Profesjonalny doradca nie dopuści bowiem do sytuacji, aby kupujący przepłacił przy zakupie działki, a ponadto uwzględni wszystkie ważne kwestie związane z transakcją.
My, pośrednicy, pobieramy oczywiście prowizję za nasze usługi, jednak dzięki naszej pracy klienci czują się komfortowo. Mają bowiem pewność, że wszelkie formalności związane z zakupem zostaną dopełnione prze eksperta, który jednocześnie zadba o ich finanse i oszczędzi ich czas.
2. Jak znaleźć wymarzoną działkę na sprzedaż?
Poszukiwanie wymarzonej działki na własną rękę jest zazwyczaj bardzo czasochłonne i stresujące. Dlatego rekomenduję, aby w takim przypadku skorzystać z usług pośrednika nieruchomości, który będzie mógł przedstawić najlepsze dostępne oferty. Ponadto należy pamiętać o tym, że jeśli znajdziemy już tę wymarzoną działkę pod wymarzony dom, trzeba wówczas sprawdzić całą listę różnych rzeczy. Dzięki temu będziemy mieć pewność, że w przyszłości nie okaże się, iż podjęta decyzja była błędna.
Należy m.in. zweryfikować następujące kwestie:
- przeznaczenie działki,
- dostęp do drogi dojazdowej prowadzącej do nieruchomości,
- dostęp do mediów,
- ukształtowanie terenu, jego rozmiar oraz kształt,
- bliskość zbiorników wodnych i wód gruntowych,
- dostęp do infrastruktury.
Co więcej, bardzo ważne jest to, aby kupujący zapoznał się z planami zagospodarowania przestrzennego, które posiada gmina, lub ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Poniżej krótko omówię każdą z wymienionych powyżej kwestii.
Przeznaczenie działki
Działka może mieć przeznaczenie rolne, budowlane, usługowe lub leśne. Informacje te są bardzo ważne, ponieważ to od nich w głównej mierze zależy cena za metr kwadratowy. Jeżeli kupujesz działkę z doradcą ds. nieruchomości, masz pewność, że ma on pełną wiedzę na temat tego, na jakie cele przeznaczona jest dana działka.
Jeżeli kupujesz grunt samodzielnie, informacje te możesz sprawdzić w:
1. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy – tzw. MPZP,
2. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Dokumenty te różnią się od siebie poziomem szczegółowości.
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy to dokument o charakterze ogólnym i dotyczy całej gminy. Ważne jest to, że jeśli działka posiada tylko studium uwarunkowań i jest przeznaczona pod budowę, i tak musimy się ubiegać o warunki zabudowy (tzw. WZ-kę). Tylko po otrzymaniu WZ-ki można sprzedać działkę jako budowlaną.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem miejscowym, czyli jeżeli działka w miejscowym planie jest oznaczona jako MN – teren zabudowy mieszkaniowej – wówczas nie musimy ubiegać się o WZ-kę.
Ponadto w MPZP znajdziemy następujące informacje:
- jaki typ domu będzie można wybudować na danej działce (jego wysokość, np. dom piętrowy, parterowy czy też z poddaszem użytkowym),
- jaka może lub musi być minimalna odległość domu od granicy działki czy istniejącej już zabudowy,
- czy działka, którą chcemy kupić, leży na terenie objętym ochroną konserwatora zabytków – może to w znaczący sposób ograniczyć wybór projektu domu, i to pod względem nie tylko jego wielkości czy kształtu, lecz także estetyki, np. rodzaju dachówki, koloru elewacji czy maksymalnego kąta nachylenia dachu domu,
- jakie są plany co do sąsiedztwa naszej nieruchomości – czy np. naszym bliskim sąsiadem nie będzie oczyszczalnia lub inny zakład przemysłowy; określone są tam również planowane drogi i przebieg linii elektroenergetycznej.
Dostęp do drogi dojazdowej prowadzącej do nieruchomości
Do kluczowych kwestii związanych z zakupem działki należy dostęp do drogi dojazdowej prowadzącej do nieruchomości. W tym przypadku możemy mieć do czynienia z jedną z dwóch sytuacji:
1. droga może być gminna (publiczna) – możemy to sprawdzić, dzwoniąc do gminy: podajemy numer działki i pytamy o drogę prowadzącą do naszej działki;
2. droga może być prywatna – i wówczas bardzo ważne jest to, aby przy kupnie działki nabyć też prawo do udziału w drodze.
Co zrobić, gdy droga dojazdowa jest prywatna, a osoba, która kupiła działkę, nie ma prawa do korzystania z niej? W takim przypadku należy sprawdzić w księdze wieczystej dział I-Sp. Zgodnie z prawem bowiem właścicielowi musi przysługiwać prawo przejścia lub przejazdu przez inną działkę, stanowiącą wówczas drogę dojazdową.
Dostęp do mediów (woda, prąd…)
Przed ostateczną decyzją o zakupie danego gruntu należy bezwzględnie zweryfikować tzw. uzbrojenie działki – czyli dostęp do prądu, gazu, wody i kanalizacji. To właśnie dostęp do mediów jest bowiem kolejnym kluczowym zasobem wpływającym na cenę za metr kwadratowy działki. Aby mieć pewność, czy warunek ten jest spełniony, należy sprawdzić w gminie tzw. mapę zasadniczą. Powinno się też upewnić u dostawców mediów, czy jest możliwość ich podłączenia.
Ukształtowanie terenu, jego rozmiar oraz kształt
Kupując działkę budowlaną, należy zwrócić uwagę na jej kształt. Działki posiadające nieregularne kształty – np. trójkąt lub trapez – generują największe straty powierzchniowe i trudno w nie wpasować dom.
Poza tym powinniśmy również przeanalizować rozmiar działki, czyli jej szerokość i długość. Uznaje się, że magiczną liczbą dotyczącą szerokości działki jest 19 metrów. Jeżeli upatrzony przez nas grunt nie osiąga tego wymiaru – czyli teren jest zbyt wąski – wówczas trudno będzie nam znaleźć rozkładowy, ciekawy i praktyczny gotowy projekt domu. Wiąże się to z dodatkowymi dość wysokimi kosztami tworzenia indywidualnego projektu, przygotowanego pod wymagającą działkę.
Z doświadczenia wiem, że klienci poszukujący działki mają już gotową wizję swojego przyszłego domu i próbują dla niego znaleźć idealne miejsce, o doskonałej ekspozycji względem kierunków świata. Jednak znalezienie takiego ideału nie jest łatwe. Moim klientom proponuję zazwyczaj odwrotne podejście: najpierw znalezienie lokalizacji optymalnej dla potrzeb całej rodziny, a następnie wybór najlepszej oferty na rynku. Zdarza się i tak, że w najlepszych lokalizacjach możliwości zakupu działki są tak ograniczone, iż jedyną możliwością jest kupno domu do generalnego remontu lub jego całkowite wyburzenie.
Równie duży wpływ na cenę gruntu ma ukształtowanie terenu. Jego spadek powoduje, że sam projekt musi być dostosowany do warunków podłoża. Generuje to dodatkowe koszty związane z dostosowaniem technologii do wymagań terenu. Ponadto na tego typu działce trudniej jest zaprojektować ogród.
Bliskość zbiorników wodnych i wód gruntowych
Zanim podejmie się decyzję o zakupie działki, rekomenduję zbadanie gruntu pod kątem bliskości zbiorników wodnych i rodzaju gruntu. Istnieją takie lokalizacje, w których poziom wód gruntowych jest bardzo kluczowy i może mieć duży wpływ na warunki życia.
Pracując na terenie Wilanowa, widzę, że klienci przykładają dużą wagę do tego zagadnienia. Osobom, które same szukają działki, sugeruję sprawdzenie, czy grunt, którym się interesują, nie leży na terenach zalewowych. Aby to ustalić, należy sięgnąć do map zagrożenia powodziowego i map ryzyka powodziowego – powinny one być ogólnodostępne w urzędzie gminy. Jeżeli w poszukiwaniu działki pomaga Ci agent, wówczas zweryfikowanie tego typu informacji należy do jego obowiązków.
Dostęp do infrastruktury
Osoby poszukujące działki na pewno powinny zwrócić uwagę na dostęp do infrastruktury miejskiej – takiej jak komunikacja, dostęp do sklepów i placówek oświatowych, liczba szkół i przedszkoli w okolicy itp. Warto też sprawdzić, czy korzystanie z tych miejsc będzie wymagało używania samochodu. Dobrze jest dokładnie przeanalizować, jak działa komunikacja w danym regionie. Należy również się upewnić, czy dana okolica jest bezpieczna, i przyjrzeć się najbliższemu sąsiedztwu – czy np. nie znajdują się tam uciążliwe firmy, zakłady lub warsztaty.
3. Od czego zależą ceny działek na sprzedaż?
Cena działki w głównej mierze zależy od:
- lokalizacji,
- wielkości działki,
- posiadania planu zagospodarowania przestrzennego,
- właściwości gruntu – takich jak klasa i jakość gleby,
- dostępu do infrastruktury,
- skomunikowania działki z otoczeniem,
- zagospodarowania terenu oraz cech otoczenia.
Na pewno istnieje związek pomiędzy stopniem zurbanizowania terenu a wyższą ceną działki. Kilka ostatnich lat pokazuje, że nastąpił wzrost zainteresowania działkami budowlanymi na wsiach czy przedmieściach. Coraz więcej osób bowiem marzy o tym, by uciec z uciążliwego miasta – i dlatego ceny działek w okolicach miejskich systematycznie rosną.
Pracując od kilku lat jako doradca ds. nieruchomości, poznaję otoczenie i zestawiam je z potrzebami swoich klientów. Nieruchomości i ich wyszukiwanie stały się moją pasją. Do spotkań z moimi obecnymi i potencjalnymi klientami przygotowuję się bardzo starannie. Dzięki temu mogę im pomóc w wyborze miejsca odpowiedniego do zamieszkania lub inwestycji.
Decyzja o zakupie działki to dopiero początek całego złożonego, skomplikowanego procesu. Dlatego rekomenduję skorzystanie w tym zakresie z usług lokalnego doradcy ds. nieruchomości. Ekspert doskonale bowiem zna zarówno dany teren, jak i dostępne na nim oferty. Ważne jest też to, że zaufany agent w sposób fachowy i profesjonalny przeprowadzi Cię przez ten niezmiernie istotny etap, jakim jest zakup gruntu pod budowę wymarzonego domu.
Jeżeli będą Państwo chcieli skorzystać z naszej pomocy i doradztwa, serdecznie zapraszam do kontaktu. Z przyjemnością umówimy spotkanie w dogodnym dla Państwa terminie.
Agent Nieruchomości
Twój adres email nie zostanie opublikowany, widoczne pola to imię i treść komentarza.