Mieszkanie w kamienicy dla coraz większej liczby osób staje się spełnieniem marzeń. Jak się przygotować do zakupu i co musisz o tym wiedzieć? Sprawdź!
Mieszkanie w kamienicy – na co zwrócić uwagę przed zakupem?
Zazwyczaj jasne, przestronne i wysokie – mieszkanie w kamienicy znajduje się najczęściej w świetnej lokalizacji i ma niesamowity charakter. Położone w samym centrum życia kulturalnego miasta, może służyć jako własny dom dla dużej rodziny, ale i jako doskonałe lokum do wynajmowania turystom czy obcokrajowcom na kontraktach, a także jako lokal usługowy – biuro, butik czy galeria sztuki. Kupno mieszkania w kamienicy może być doskonałą inwestycją. Sprawdź, co musisz wiedzieć, zanim się na to zdecydujesz!
Mieszkanie w kamienicy – wstęp
Od wielu lat możemy zauważyć coraz większe zainteresowanie zakupem kamienic, które do niedawna kojarzone były ze starymi, zaniedbanymi budynkami i biedą. Wydaje się, że obecnie zapanował trend wręcz pożądania takich miejsc przez klientów indywidualnych, jak również inwestorów. Osoby te zazwyczaj cenią sobie dobrą lokalizację, wyszukany styl i niebagatelną historię tych nieruchomości. Ich zakup wymaga jednak posiadania unikatowej wiedzy, jak również włożenia dużej ilości pracy w odpowiednie przygotowanie takiego mieszkania. Dlatego my – jako agencja specjalizująca się w zakupie i sprzedaży tego typu nieruchomości – jesteśmy do Twojej dyspozycji, by pomóc Ci na każdym etapie tego procesu.
Celem tego artykułu jest przybliżenie potencjalnemu klientowi krok po kroku, co należy zrobić, jeśli planujesz zakup mieszkania w kamienicy. Poniżej skupimy się na kilku etapach, które absolutnie muszą zostać uwzględnione w całym procesie.
- Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości.
- Sprawdzenie stanu technicznego kamienicy i lokalu.
- Zalety i wady mieszkania w kamienicy.
- Czy kupno mieszkania w kamienicy może być dobrym sposobem na inwestycję?
Mieszkania w kamienicy – charakterystyka podaży i popytu
Jeżeli jesteś inwestorem, na pewno polecam Ci przeanalizowanie rynku mieszkań w kamienicy pod kątem miejsca, w jakie warto zainwestować pieniądze. Oczywiście ceny różnią się zależnie od lokalizacji. Naturalne jest, że najdroższe mieszkania są zlokalizowane w największych miastach Polski – które stanowią duże ośrodki biznesowe i w których swe siedziby mają duże firmy zagraniczne. Ponadto wpływ na ich ceny ma też doskonale rozwinięte zaplecze edukacyjne – w postaci np. prestiżowych uczelni – ponieważ ten typ nieruchomości jest często doskonałą inwestycją pod wynajem. Nierzadko na jego zakup decydują się także cudzoziemcy.
Istnieje jeszcze jeden istotny aspekt, który ma niebagatelne znaczenie, jeśli chodzi o cenę mieszkania za m2 lub cenę wynajmu. Chodzi tu mianowicie o część miasta, w jakiej jest położona dana kamienica. Reprezentacyjny budynek położony przy parku, blisko ścisłego centrum, w cichej lokalizacji i doskonale skomunikowany z resztą miasta – może mieć taką samą cenę jak mieszkanie w kamienicy w ścisłym centrum przy Starówce.
Warto dodać, że większe miasta Polski, które co do zasady posiadają stosunkowo wyższe budżety inwestycyjne, zazwyczaj chętnie realizują projekty związane z restauracją zabytkowych kamienic. Działanie to jest ukierunkowane na poprawienie estetyki zabudowy miejskiej, ale również podniesienie standardu istniejących od lat budynków oraz obronę dziedzictwa narodowego. Ma to charakter inwestycji premium, które są realizowane właściwie w każdej stolicy europejskiej.
Osobiście zauważam, że nie tylko miasto oraz duzi deweloperzy, lecz także mali prywatni inwestorzy kupują stare, zniszczone i mocno podupadłe kamienice, aby następnie poddać je gruntownej modernizacji i wynająć jako lokale mieszkalne czy usługowe. Znam jednak sytuacje, kiedy inwestor kupił zaniedbaną kamienicę, a dopiero później uświadomił sobie ogrom środków finansowych, jakie należy włożyć w jej odnowienie. Aby podejść do tego procesu w sposób w pełni świadomy, należy więc przed zakupem sprawdzić kilka najistotniejszych aspektów.
Mieszkanie w starej kamienicy – na co zwrócić uwagę?
Wybór mieszkania zlokalizowanego w starej, zabytkowej kamienicy musi być dogłębnie przemyślany. Podstawowe kwestie, o których trzeba pamiętać, to:
- styl architektoniczny kamienicy,
- sposób jej odrestaurowania,
- dogodna lokalizacja.
Ponadto istotne są następujące aspekty.
- Atmosfera, którą tworzą lokatorzy, i najbliższe sąsiedztwo – jest to kwestia szczególnie ważna w kamienicy, ponieważ życie nawet w najpiękniejszym budynku może się okazać bardzo trudne, jeśli zamieszkują go sąsiedzi nieprzestrzegający podstawowych zasad współżycia społecznego.
- Koszty utrzymania mieszkania, czyli wysokość miesięcznych opłat – warto poprosić zarządcę o całoroczne szczegółowe zestawienie kosztów, z rozbiciem na miesiące letnie i zimowe. Pamiętaj bowiem, że okres zimowy oznacza wysokie koszty ogrzewania. Warto dokładnie przeanalizować, co zawiera czynsz, ile wynosi składka na fundusz remontowy, jaki jest koszt wywozu nieczystości czy utrzymania budynku.
- Stan prawny mieszkania – należy bardzo skrupulatnie sprawdzić księgę wieczystą, mieszkania mogą bowiem znajdować się w kamienicy, która należy do prywatnej osoby. Może też się zdarzyć, że w danej kamienicy kilka mieszkań posiada gmina – a wówczas mieszkańcy lokali gminnych nie stanowią wspólnoty mieszkaniowej, czyli nie podejmują żadnych decyzji dotyczących tej nieruchomości.
- Zabezpieczenia i udogodnienia w budynku – warto sprawdzić, czy wejście do kamienicy jest zamykane, a jeśli tak, to przez kogo i w jakich godzinach. Sprawdź też, czy zamykana jest również klatka schodowa, czy do budynku wchodzi się od podwórka, czy z ulicy, czy wejście jest oświetlone i bezpieczne. Ponadto warto ustalić, czy w kamienicy znajduje się np. miejsce przeznaczone na rowery lub wózki, czy jest suszarnia etc.
Stare mieszkanie w kamienicy a stan prawny nieruchomości
Omawiając aspekty prawne dla niewtajemniczonych, nie sposób nie zacząć od opisania, jakie formy własności istnieją najczęściej przy nieruchomościach typu kamienica. Kamienice mają zazwyczaj kilkunastu współwłaścicieli – to w tym wypadku najczęstszy stan prawny. Każdemu z nich przysługuje ułamek nieruchomości bez wyłącznego prawa do części kamienicy. Oznacza to, że współwłaściciele zamieszkują swoje lokale, ale nie mają do nich prawa własności. Reguluje to art. 159 Kodeksu cywilnego, w którym mowa jest o tym, że jeśli ta sama rzecz przysługuje niepodzielnie kilku osobom naraz, wówczas nazywamy to współwłasnością. Niepodzielność tego prawa oznacza właśnie, że żaden właściciel nie ma prawa własności.
Na szczęście ten stan prawny nie jest „beznadziejny” – można go uregulować, opierając się na dwóch przepisach prawnych:
- zniesieniu współwłasności,
- umowie quoad usum.
Uwaga! Przepisy te dotyczą wyłącznie budynku – działka nadal pozostaje we współwłasności.
W wypadku zakupu mieszkania w kamienicy pamiętaj o następujących kwestiach.
- Księgę wieczystą mieszkania należy sprawdzić zaraz po prezentacji, kiedy tylko dane miejsce Cię zainteresuje. Może się jednak zdarzyć, że mieszkanie nie będzie miało wyodrębnionej księgi wieczystej. W takiej sytuacji można je oczywiście kupić, ale tylko jako udział w nieruchomości. Należy jednak pamiętać o ważnej kwestii: jeżeli jest zapis, że udział taki istnieje, wówczas masz szansę na wyodrębnienie dla niego księgi wieczystej; w przeciwnym wypadku jest to niemal niemożliwe.
- Jeżeli zdecydujesz się nabyć mieszkanie na zasadach współwłasności, wówczas – jako kupujący – musisz zdawać sobie sprawę, że nie będziesz uczestniczyć w decyzjach dotyczących zarządzania kamienicą. Obowiązuje tu odpowiedzialność zbiorowa.
- Pamiętaj o ryzyku nieuregulowanych podatków. Jeżeli kupisz udziały w budynku, a okaże się, że kamienica ma jakieś zaległe podatki do zapłaty, wówczas będziesz partycypował w ich spłacie.
- Remont mieszkania będzie wymagał zgody wszystkich współwłaścicieli. Jest to zwykle problematyczne lub wręcz niemożliwe przy większej ich liczbie, szczególnie gdy wymagana jest również zgoda np. spadkobierców przebywających za granicą.
- Istnieje możliwość podziału kamienicy na poszczególne mieszkania do wyłącznego i niezależnego korzystania przez poszczególne osoby. Jest to istotne przy ewentualnym wynajmie czy decyzji odnośnie remontu. Umowa taka nazywa się quoad usum. Warunkiem jej zawarcia jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Umowa ta wymaga formy pisemnej, ale nie notarialnej – choć oczywiście zawsze lepiej mieć formę notarialną, do której zawsze zachęcam moich klientów. Wówczas zostaje ujawniona w KW w dziale III. Ważne jest to, że umowa quoad usum nie znosi współwłasności i nie czyni mieszkańców danego lokalu jego wyłącznymi właścicielami.
- Zniesienie współwłasności dotyczy tylko budynku, nie działki. Jest to wydzielenie samodzielnych lokali mieszkalnych i przyznanie wyłącznego prawa własności konkretnym osobom. Należy pamiętać, że to kosztowna procedura, ponieważ opłaty sądowe liczone są od wartości kamienicy.
Kupno mieszkania w kamienicy – sprawdzanie stanu budynku
Proces sprawdzenia mieszkania oraz całego budynku należy rozpocząć od ogółu, czyli przyjrzeć się najpierw wyglądowi zewnętrznemu kamienicy. Jeżeli jej kondycja budzi Twoje wątpliwości, wówczas koniecznie dopytaj o wszelkie szczegóły dotyczące stanu technicznego. Ważne są m.in. rok budowy i technologia, w jakiej budynek został zbudowany. Kolejne istotne pytanie, to czy był przeprowadzany jakikolwiek remont. W tym wypadku zalecam sprawdzenie wykonania robót związanych z ociepleniem elewacji czy remontem dachu. Bardzo ważna jest też ocena stanu fundamentów, piwnic oraz klatki schodowej, a także instalacji w częściach wspólnych.
Jeżeli masz dużo wątpliwości odnośnie do kondycji budynku, wówczas zapytaj zarządcę o ewentualny plan remontów i sprawdź, jaka jest wysokość funduszu remontowego.
- Stan murów
Bardzo istotny jest też stan murów. Ponieważ rozważasz zakup nieruchomości, która niewątpliwie ma grube mury, ale przede wszystkim stare, często zaniedbane i słabo ogrzewane – my jako agencja sprawdzamy tego typu nieruchomości we współpracy z firmą, która ma wysokie kompetencje w tym zakresie. Jeżeli widoczne są zielono-szare zacieki na ścianach, to niewątpliwie stanowią one plamy grzyba, czyli są oznaką nadmiernej wilgoci. W zaawansowanym stanie objawia się to puchnięciem i odpadaniem tynków oraz specyficznym nieprzyjemnym zapachem. Grzyb i pleśń powstające na ścianach pomieszczeń mają wpływ nie tylko na walory estetyczne pomieszczenia, lecz także na zdrowie mieszkańców.
Koszt osuszenia murów zbudowanych z cegły może wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Ważna jest również odpowiednia izolacja fundamentowa, ponieważ jeżeli jej brak, to wcześniej czy później problem wilgoci pojawi się w budynku – a jest to wada, która bardzo szybko postępuje i może dotyczyć w przyszłości także Twojego mieszkania. Należy pamiętać, że osoba znająca się na budowlanych zagadnieniach jest również w stanie sprawdzić, czy kamienica nie posiada poważnych wad konstrukcyjnych. - Instalacja wodno-kanalizacyjna
Kolejnym ważnym elementem, który powinien się pojawić na Twojej checkliście, jest kontrola instalacji wodno-kanalizacyjnej. Być może trudno w to uwierzyć, ale nadal zdarza się, że w mniejszych miastach Polski stare kamienice nie mają dostępu do bieżącej wody i kanalizacji. Dlatego pomimo że trudno nam to sobie wyobrazić w XXI wieku – zawsze warto to sprawdzić.
Jeśli upewnisz się, że instalacja istnieje, sprawdź jej sprawność i kondycję. Dopytaj dokładnie, kiedy była wymieniana. Często zdarza się, że przeszkodą w doprowadzeniu wody i kanalizacji do budynku jest jego nieuregulowany stan prawny czy brak właściciela, bez którego zgody nie można nic zrobić. - Instalacja elektryczna
Jeśli chodzi o instalację elektryczną, to jest to znacznie mniejszy wydatek i kłopot. Należy liczyć się z tym, że w starym budynku prawdopodobnie będzie konieczna wymiana starej instalacji – po prostu ze względów bezpieczeństwa. Zaśniedziałe przewody aluminiowe bywają zawodne, a w połączeniu z wilgocią mogą doprowadzić do pożaru.
W takiej sytuacji wymianie podlegają nie tylko przewody aluminiowe, lecz także tablice rozdzielcze z bezpiecznikami. Liczba gniazd i punktów oświetleniowych zazwyczaj też wymaga rozbudowania. Pamiętaj, że wymiana instalacji elektrycznej wiąże się z kompletnym remontem mieszkania. - Rejestr zabytków
Osoba kupująca nieruchomość w kamienicy musi być świadoma tego, że budynki wzniesione przed 1940 rokiem znajdują się w rejestrze zabytków, a te po 1940 – mogą się w nim znaleźć. Aby to ustalić, sprawdź w internecie, czy dana kamienica widnieje w rejestrze zabytków lub ewidencji zabytków. Budynek, który znajduje się w takim rejestrze, jest tam do momentu całkowitego zniszczenia. Pamiętaj, że zadaniem konserwatora budynku, który się nim opiekuje, oraz władz miasta jest dbanie o jego stan techniczny – ponieważ tego typu nieruchomości traktowane są jako dziedzictwo narodowe.
Co to oznacza dla właściciela nieruchomości? Rejestr i ewidencja zabytków niejako ograniczają możliwości dobrowolnego decydowania o budynku. Właściciel kamienicy musi informować wojewódzkiego konserwatora zabytków o planowanych pracach remontowych, na które musi otrzymać jego zgodę.
Mieszkanie w kamienicy – inspiracje i zalety
Mieszkanie w kamienicy współcześnie staje się wręcz pewnym stylem życia. Czy jest to wybór podyktowany zdrowym rozsądkiem, czy też miłością i emocjami – trudno rozstrzygnąć jednoznacznie. Osoby decydujące się na życie w sercu starych murów nierzadko dzielą się wrażeniami ze swej codzienności, np. prowadząc bloga i podkreślając ogrom wartości, jakie się z tym wiążą.
Na jakie aspekty najczęściej zwracają uwagę?
- Najbardziej prestiżowe są mieszkania w kamienicach usytuowanych w centrach miast.
- Mieszkania w kamienicy są ciche, bo grube ceglane mury stanowią dobrą izolację akustyczną.
- W lokalach są wysokie sufity, co daje szerokie możliwości aranżacji.
- Wysokie i duże okna wpuszczają więcej światła do wnętrza mieszkania.
- Lokale są duże i przestronne.
- Mieszkania mają często zaskakujący i nietypowy układ.
- Można w nich liczyć na wyjątkowy klimat miejsca, historyczne mury i zdobne elewacje.
Mieszkanie znajdujące się w zabytkowej kamienicy ma zatem wiele plusów. Porównując taką nieruchomość z typowym mieszkaniem w nowoczesnym budownictwie, można śmiało powiedzieć, że te współczesne nie mają już tak niepowtarzalnego stylu, jaki dominował w początkach XX wieku. Historia przewyższa więc nowoczesność w kilku aspektach.
- Grube mury stanowią doskonałą izolację dźwiękową, ale również termiczną. Utrzymują ciepło w zimie, a latem dają przyjemny chłód w mieszkaniu.
- Wysokie sufity potęgują uczucie przestrzeni w mieszkaniu, co pozytywnie wpływa na samopoczucie oraz zwiększa możliwości aranżacyjne.
- Duże, wysokie okna sprawiają, że przestrzeń wypełniona jest sporą ilością światła dziennego.
- Lokale są duże i przestronne – przeciętny lokal liczy sobie minimum 75 m2, często jednak jest to ponad 100 m2, a najwięcej jest takich około 150 m2. Mają one przy tym zazwyczaj doskonały rozkład pomieszczeń.
- Świetna lokalizacja jest niemalże wpisana w ten typ nieruchomości. Znajdują się one w najbardziej prestiżowych lokalizacjach miasta, dlatego też zazwyczaj są drogie. Zyskujesz jednak pewność, że dzięki temu masz wszędzie blisko i nie tracisz dużo czasu na dojazdy komunikacja miejską czy samochodem.
- Cena – jak już wspomnieliśmy, zasadniczo nie jest niska, ale pozostaje na tyle różnorodna, że o wiele łatwiej znaleźć atrakcyjną ofertę dotyczącą mieszkania w kamienicy niż w nowym budownictwie. Ponadto mieszkania w kamienicy bardzo dobrze się wynajmują. Jeśli zaś kupisz je z opcją odsprzedaży, wówczas nie będziesz mieć problemów z gwarantowanym zyskiem. Jest to bowiem produkt premium z mocno ograniczoną podażą, a ponadto kamienice stają się ostatnio coraz bardziej popularne.
- Mniejsza liczba mieszkań wpływa na komfort codziennego życia.
- Niepowtarzalny, historyczny klimat i styl zapewniają Ci naprawdę wyjątkowe warunki.
Wady mieszkania w kamienicy
Pomimo ogromu zalet – mieszkania w kamienicy mają również swoje minusy. Należy jednak podkreślić, że nie w każdym budynku będą one takie same.
Bywa, że mamy do czynienia z następującymi problemami:
- zaniedbana klatka i wilgoć,
- miejski zgiełk,
- brak windy,
- ogrzewanie gazowe (w wielu kamienicach nadal funkcjonuje, choć coraz częściej się od tego odchodzi),
- konieczność przeprowadzenia kosztownych prac modernizacyjnych,
- wysokie koszty ogrzewania ze względu na przestronny charakter wnętrza,
- słaby stan techniczny (kamienice to stare budynki, więc pomimo remontów – nawet generalnych – mury z czasem mogą wymagać dodatkowych prac z uwagi na nowo pojawiające się problemy, takie jak zawilgocone ściany czy odpadające tynki),
- brak miejsc parkingowych (do dyspozycji pozostaje zwykle jedynie niewielki parking na podwórku kamienicy albo miejskie miejsca postojowe).
W tym kontekście warto jednak wspomnieć o pewnej ważnej rzeczy. Pamiętaj mianowicie, że w tym wypadku możesz dochodzić swoich roszczeń na mocy prawa rękojmi. Kodeks cywilny daje Ci możliwość skorzystania z niego niezależnie od tego, czy kupiłeś mieszkanie od osoby prywatnej, czy od firmy. Swoich roszczeń możesz dochodzić w terminie 5 lat od daty transakcji.
Jeśli więc w chwili zakupu nie wiedziałeś o wadach fizycznych lokalu, a ujawniły się one po Twoim wprowadzeniu się do niego, wówczas możesz skorzystać z prawa rękojmi. Musisz jednak potrafić udowodnić, że wady te nie powstały po transakcji zakupu – istniały już przed nią lub wynikają z przyczyn związanych ze zdarzeniami wynikłymi przed odbiorem kluczy do lokalu.
Ponadto musisz dokładnie sprawdzić umowę kupna-sprzedaży pod kątem tego, czy nie znalazły się w niej zapisy ograniczające rękojmię – ustawodawca daje bowiem taką „furtkę” sprzedającym. Jeżeli nie, wówczas śmiało możesz zgłaszać zaobserwowane usterki.
Mieszkanie w kamienicy – Warszawa: czy warto? Podsumowanie
Im jestem starsza, tym bardziej przekonuję się do takich miejsc, jakimi są stare kamienice. Moim marzeniem jest kupno takiej nieruchomości, gdy będę już dojrzała wiekowo . Urzekają mnie w nich przede wszystkim przestronność, niepowtarzalny klimat i doskonały rozkład pomieszczeń.
Na koniec jednak jeszcze raz podkreślę, że niezmiernie ważne przy tego typu nieruchomościach jest sprawdzenie ich stanu prawnego i technicznego. Przy każdym mieszkaniu musisz wszystko przemyśleć tak samo dokładnie. Jeżeli powyższe dwa aspekty okażą się bez zastrzeżeń, możesz dalej zastanawiać się nad zakupem mieszkania w kamienicy. Pamiętaj, że mają one ogromny potencjał! Jeżeli mieszkanie będzie doskonale wykończone, umiejscowione w kamienicy położonej w szczególnie atrakcyjnej lokalizacji, w budynku z końca XIX lub początku XX wieku, utrzymanym w doskonałym stanie – wówczas masz do czynienia z produktem premium, którego cena będzie zbliżona do najbardziej luksusowych apartamentów w ścisłym centrum. Stanowi to więc świetną inwestycję na przyszłość!
Jeśli marzy Ci się mieszkanie w kamienicy, nie odkładaj planów „na potem”. Jak wspomnieliśmy, ich podaż nie jest wysoka, toteż znalezienie sobie idealnego miejsca możesz wymagać trochę czasu. Nie martw się jednak – pomożemy Ci w tym. Dzięki ustabilizowanej pozycji naszej agencji na rynku mamy dostęp do wielu atrakcyjnych ofert, także typu off market. Zaufaj naszemu doświadczeniu i skontaktuj się z nami – razem z pewnością znajdziemy wspaniałe mieszkanie w kamienicy, dzięki czemu Twoje życie nabierze zupełnie nowego, wyjątkowego charakteru!
Agent Nieruchomości
Twój adres email nie zostanie opublikowany, widoczne pola to imię i treść komentarza.