Krach na rynku nieruchomości – jakie sygnały go zwiastują?

Czy czeka nas krach na rynku nieruchomości? Aby to przewidzieć, obserwuj różne czynniki, które mogą zapowiadać załamanie. Zobacz, na co zwracać uwagę!

Krach na rynku nieruchomości – czy to możliwe? Bańka spekulacyjna i inne czynniki

Prawdopodobieństwo krachu na rynku mieszkaniowym można dokładniej przewidzieć, korzystając z analizy różnych niepokojących sygnałów. Należą do nich m.in. pojawienie się bańki spekulacyjnej, rosnące stopy procentowe czy trudności ze spłatą kredytu. Sam jeden taki sygnał nie musi oznaczać zbliżającego się załamania, ale ich współistnienie może już wieszczyć pewne kłopoty. Zobacz, jak analizować trendy rynkowe, aby lepiej zrozumieć sytuację i umieć przewidzieć ryzyko krachu na rynku nieruchomości.

Wpływ globalnej pandemii koronawirusa na gospodarkę skłonił wiele osób do zastanawiania się nad tym, czy należy się spodziewać krachu na rynku mieszkaniowym. Pandemia wywarła bowiem ogromny wpływ na gospodarkę (i to w zasadzie każdego kraju), a inwestorzy na rynku nieruchomości wydawali się sceptycznie nastawieni do przyszłości rynku mieszkaniowego. Jednak, jak widzieliśmy już w 2021 r., podaż nie była w stanie zaspokoić popytu. Wielu komentatorów oczekuje, że ten trend się utrzyma – nawet gdy stopy procentowe wzrosną. Aby postawić dokładniejszą prognozę, trzeba też brać pod uwagę szereg sygnałów, które mogłyby wskazywać na zbliżający się krach na rynku nieruchomości.

Załamanie rynku nieruchomości – jakie mogą być powody?

Jeśliby prześledzić, jak dochodziło do poprzednich recesji i krachów na rynku mieszkaniowym, można zidentyfikować pewne punkty wspólne. Należy uznawać, że są to potencjalne powody, które mogą doprowadzić do załamania na tym rynku. Należą do nich m.in. takie wskaźniki ekonomiczne jak:

rosnące stopy procentowe, które wpływają m.in. na wysokość rat kredytów hipotecznych,
pęknięcie bańki mieszkaniowej (tzw. bańki spekulacyjnej),
zwiększony wskaźnik ryzykownych kredytów hipotecznych i ich ubezpieczeń,
nasilone zjawisko przejęć nieruchomości z powodu niespłacenia kredytu.

Jeżeli mamy do czynienia tylko z jednym z tych elementów, wówczas niekoniecznie są powody do niepokoju. Jednak im więcej takich znaków występuje jednocześnie, tym bardziej zwiększa się prawdopodobieństwo tego, że dojdzie do krachu na rynku mieszkaniowym. Dlatego tak ważne jest to, żeby dobrze rozumieć zjawiska, które mogą spowodować załamanie i umieć je trafnie rozpoznawać oraz interpretować.

Krach na rynku nieruchomości a czynniki mu sprzyjające

Rosnące stopy procentowe to jeden z tych czynników, które mają szczególnie mocny wpływ na to, że może się pojawić krach na rynku nieruchomości. Wyższe stopy utrudniają zakup domu czy mieszkania, co skutkuje spadkiem popytu na nie. Zasadniczo wolne tempo wzrostu stóp procentowych jest normalnym zjawiskiem i nie oddziałuje szczególnie na rynek; jeśli jednak gwałtownie przyspieszy (tak jak obecnie w Polsce) – wówczas może współprowadzić do zatrzymania rynku mieszkaniowego.

Bańka spekulacyjna to na każdym rynku znak, że jego wzrost może ulec załamaniu. Bańka mieszkaniowa powstaje wówczas, gdy cena nieruchomości w krótkim czasie gwałtownie rośnie. Wynika to z niskich stóp procentowych, dużego popytu i niskiej podaży. Ceny mieszkań rosną, aby zaspokoić popyt nabywców, którzy chcą skorzystać z niskich stóp procentowych. Ostatecznie popyt spada, a podaż rośnie – co skutkuje spadkiem ceny, który powoduje pęknięcie bańki. Domy, które wcześniej były przeszacowane z powodu zawyżonego popytu kupujących, zaczynają tracić na wartości. Ich właściciele przestają móc sobie pozwolić na kredyty hipoteczne – co ostatecznie powoduje definitywny krach na rynku. W ciągu ostatniego roku popyt istotnie się zwiększył, a wartości nieruchomości w całym kraju – z różnych przyczyn – odnotowały także wzrost, pomimo szybko zmieniającego się rynku.

Zwiększona obecność ryzykownych kredytów hipotecznych jest kolejnym silnym sygnałem, że rynek może się załamać. Kiedy pożyczkodawcy obniżają swoje wymogi co do zdolności kredytowej klientów, może dojść do sytuacji, że kredyty hipoteczne są przyznawane osobom, których de facto nie stać na ich spłatę. Są to więc pożyczki wysokiego ryzyka, sztucznie zawyżające wartości domów i prowadzące do powstania wspomnianej już bańki na rynku nieruchomości. Kiedy zatem kredytodawcy zaczynają obniżać swoje „standardy kredytowe”, wówczas rośnie ryzyko wywołania krachu na rynku nieruchomości.
Kolejnym sygnałem możliwego nadejścia załamania na rynku mieszkaniowym jest zwiększona obecność kredytów hipotecznych wymagających ubezpieczenia. Jeśli kupujący nie może wpłacić pełnej zaliczki na dom, jest uważany za klienta bardziej ryzykownego i musi wykupić ubezpieczenie takiego kredytu. Takie osoby częściej też mają problemy z wyłożeniem większego wkładu własnego, co oznacza, że mają do spłacenia jeszcze więcej pieniędzy. Kiedy więc zaobserwujemy, że podczas bańki mieszkaniowej coraz popularniejsze stają się ubezpieczenia kredytów hipotecznych, sprzyja to wystąpieniu krachu na rynku nieruchomości.

Bywa, że towarzyszy też temu nasilone zjawisko przejęć nieruchomości z powodu niespłaconego kredytu hipotecznego. Jest to sygnał, który wskazuje na to, że krach na rynku może być bliski. Takie przejęcia nieruchomości mają miejsce wówczas, gdy ich właściciele nie mogą spłacić kredytu hipotecznego, co powoduje, że bank przejmuje dom i sprzedaje go na aukcji. Kiedy LTV kredytu (stosunek kredytu do wartości) przekracza 100%, oznacza to, że właściciel jest winien bankowi więcej, niż nieruchomość jest warta. Stosunek 50% mówi o tym, że dom ma wartość dwa razy wyższą niż pożyczka właściciela. LTV na poziomie 125% natomiast wskazuje na to, że właściciel domu… ma naprawdę poważne kłopoty finansowe.

Przyszłość nieruchomości – czy czeka nas krach na rynku nieruchomości 2022 r.?

Jednym z najlepszych sposobów poznania przyszłości rynku nieruchomości jest spojrzenie na działania doświadczonych inwestorów lub prośba o poradę w sprawdzonej agencji nieruchomości. Osoby z co najmniej 10 latami funkcjonowania na tym rynku widziały już duże zmiany w jego sytuacji, doświadczyły krachów – i umiały się do tego odpowiednio przystosować. Inwestorzy i agenci są więc w wielu przypadkach bardziej wyczuleni na to, dokąd może zmierzać przyszłość nieruchomości.

Na ten moment nie wydaje się, aby czekało nas załamanie rynku mieszkaniowego. Niewątpliwie jednak – jak już wskazywaliśmy w prognozie na 2022 rok – ceny nieruchomości wciąż rosną i będą rosły. Dlatego jeśli szukasz domu czy mieszkania na sprzedaż, nie warto czekać w nieskończoność, obawiając się ciągle krachu na rynku. Lepszej sytuacji niż obecna nie należy się spodziewać w bliskiej przyszłości, a inwestycje w nieruchomości są wciąż bardzo atrakcyjną formą alokowania kapitału. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym, jakie masz możliwości zakupu czy sprzedaży mieszkania lub domu w obecnej sytuacji rynkowej – napisz do nas. Służymy Ci pełnym wsparciem na etapie zarówno doradztwa, jak i dalszego procesowania całej transakcji. Zapraszamy!