Agresja Rosji na Ukrainę i napływ uchodźców wpłynęły na rynek nieruchomości w Polsce. Zobacz, jakie są tego konsekwencje i jak wyglądają perspektywy!
Wojna a rynek nieruchomości w Polsce – jak wygląda jego przyszłość w obliczu trwającej inwazji Rosji na Ukrainę?
Jest 25.03.2022 roku i od ponad miesiąca trwa wojna na Ukrainie. Wiele mówi się o tym, jak obecna sytuacja geopolityczna wpływa na rynek nieruchomości w Polsce. To nasz kraj bowiem jest najbliższym sąsiadem Ukrainy i przyjmuje ogromną liczbę uciekinierów wojennych, którym trzeba spróbować zorganizować jakieś zamieszkanie. Przyjrzyjmy się więc temu, jak rynek nieruchomości wygląda teraz i jakie są jego perspektywy.
Ogólnie rzecz biorąc, można powiedzieć, że rynek nieruchomości znajduje się obecnie pod silnym wypływem kilku czynników makroekonomicznych oraz gospodarki światowej. Obserwujemy niższy popyt na mieszkania, który wywołany jest m.in.:
- wzrostem stóp procentowych kredytów hipotecznych, który wpływa na ich mniejszą dostępność,
- obawami dotyczącymi wojny na Ukrainie – które powodują, że potencjalni klienci odkładają decyzję o zakupie, czekając na rozwój sytuacji.
Rynek nieruchomości w ostatnim kwartale 2021 roku
Aby odpowiednio zdiagnozować sytuację, przyjrzyjmy się najpierw, jak wyglądał rynek nieruchomości w ostatnim kwartale 2021 roku.
W tym okresie spowolnił obserwowany wcześniej systematyczny wzrost cen mieszkań w największych miastach Polski (w ujęciu rok do roku). Wartość udzielonych kredytów hipotecznych stanowiła 1/3 więcej niż w analogicznym okresie 2020 roku. Na uwagę zasługuje informacja, że wartość udzielonych kredytów hipotecznych w Polsce w roku 2021 wyniosła prawie 86 mld zł – jest to najwyższa wartość w historii rynku hipotecznego. Liczba udzielonych kredytów była równie wysoka (256 tys.), ale nie wyższa niż w 2008 roku (287 tys.).
Pierwsze miesiące 2022 roku pokazują, że liczba udzielonych kredytów maleje. Przykładowo w lutym liczba kredytów udzielono ich o około 29% mniej w ujęciu rok do roku.
Ta sytuacja jest spowodowana m.in. przez:
- nastroje konsumentów,
- zaostrzenie zasad przyznawania kredytów (wyższe stopy procentowe).
Niemniej ceny nieruchomości i tak wciąż rosną. Jakie czynniki stoją za taką sytuacją?
- Analizując podaż mieszkań w ostatnim kwartale roku 2021, można zaobserwować, że deweloperzy sprzedali o 15 tys. mieszkań więcej, niż wprowadzili na rynek. Oznacza to, że rok do roku liczba wprowadzonych mieszkań na rynku zmalała. Można więc z tego wysnuć wniosek, że na wzrost ceny nieruchomości w Polsce wpływa ich mniejsza podaż.
- Wciąż rosną koszty budowy nieruchomości.
- Można też zaobserwować coraz wyższe ceny zakupu działek, co jest związane z ich ograniczoną dostępnością.
- Zauważalna jest również ograniczona dostępność surowców wykorzystywanych w budownictwie – np. stali – w związku z agresją Rosji na Ukrainę.
- Wojna wywołała też duży odpływ pracowników z Ukrainy z rynku pracy – wielu z nich wróciło bowiem do kraju, aby bronić swej ojczyzny.
- Rosnąca w bardzo szybkim tempie inflacja także wpływa – i będzie wpływać – na ceny mieszkań.
Rynek nieruchomości w 2022 roku – trend wzrostowy
Powyższa analiza makroekonomiczna wskazuje na to, że ceny mieszkań w kolejnych miesiącach będą utrzymywać trend wzrostowy rok do roku – co do tego nie ma wątpliwości. Trudno jednak oszacować dokładną skalę tego zjawiska. Duża zmienność czynników ekonomicznych, pod których wpływem pozostaje rynek nieruchomości, może bowiem przyspieszyć wzrost tych cen.
Do sytuacji, które mogą to spowodować, należą m.in.:
- mniejsza podaż i rosnące koszty materiałów budowlanych – tj. cementu, drewna, stali, aluminium, materiałów metalowych,
- ograniczenie dostępności materiałów budowlanych zza wschodniej granicy (np. stali),
- mniejszy wzrost stóp procentowych (po sześciu z rzędu podwyżkach stóp procentowych ogłoszonych przez RPP).
Rynek najmu w Polsce a napływ uchodźców
Przesiedlenie się części obywateli Ukrainy na terytorium naszego kraju może pozytywnie wpłynąć na rynek najmu mieszkań w Polsce. Już teraz można zaobserwować deficyt dostępności nieruchomości na wynajem, a im dłużej potrwa ta wojna, tym deficyt ten będzie się pogłębiał. Ta sytuacja powoduje, że część obywateli Ukrainy może w najbliższych miesiącach zdecydować się na zakup nieruchomości – o ile będą mieć takie możliwości finansowe.
Ponadto deficyt mieszkań na wynajem może zachęcić także Polaków do zakupu mieszkań – w celu ich dalszego najmu. Najpewniej zwiększy się również liczba Polaków chcących wynająć już posiadane mieszkanie. Wpływ na to może mieć fakt, że część z nich utraci zdolność kredytową w związku z rosnącymi stopami procentowymi.
Rynek nieruchomości a wojna – moja prognoza
Już w styczniu 2022 roku rozpoczęto o 40% mniej budów niż w styczniu 2021 roku (podobnie jak w latach 2020, 2019 i 2018). Pod koniec lutego zaś wojska rosyjskie zaatakowały terytorium Ukrainy. W mojej pracy z klientami zauważyłam, że inwestorzy – zarówno ci mniejsi, jak i więksi – wstrzymali się z decyzjami inwestycyjnymi już w pierwszych dniach po wybuchu wojny. Obecnie jednak wyczuwam, że pomału wracają na rynek. Sytuacja ta przypomina mi nieco okres sprzed dwóch lat (tak, tak –minęły już dwa lata, od kiedy rozpoczęła się pandemia koronawirusa!). Obrazuje to dobrze, jak wyglądają nasze ludzkie reakcje: każdy brak stabilizacji powoduje zatrzymanie rynku.
Tak jak wspomniałam, w mojej opinii ceny nieruchomości w Polsce będą wykazywać nadal trend wzrostowy. Myślę, że nie będą to wartości dwucyfrowe, ale wciąż będziemy jednak obserwować wzrosty.
W 2020 roku 1,5% wszystkich transakcji na ryku nieruchomości stanowili obywatele Ukrainy. Analiza sytuacji osób, które znajdą docelowo schronienie w Polsce i tutaj się osiedlą, wskazuje na to, że w dłuższej perspektywie czasowej będą one nabywać kolejne nieruchomości. Zamożniejsi Ukraińcy już te mieszkania kupili, tym samym lokując pieniądze w nieruchomościach w stabilnym gospodarczo kraju, jakim jest Polska.
Podsumowując: niestabilna sytuacja międzynarodowa może wpływać na wzrost cen nieruchomości w Polsce. Niemniej na rynku jest dużo więcej czynników, które przemawiają za tą tendencją. Już jest drogo, a będzie jeszcze drożej. Warto jednak zauważyć, że wciąć polskie ceny nieruchomości są niższe niż w innych krajach europejskich, które znajdują się na podobnym etapie rozwoju gospodarczego. Np. w Estonii w czasie ostatniej dekady ceny wzrosły aż o 112,8%, w Luksemburgu – o 99,8%, natomiast na Węgrzech o 90,6%. W tym czasie w Polsce odnotowano wzrost o nieco ponad 30% –skala zjawiska jest więc wręcz nieporównywalna.
Jeśli zatem szykujesz się do zakupu mieszkania, warto już teraz zainwestować w nieruchomości, bo ceny będą z pewnością dalej rosnąć. Zapraszam Cię do kontaktu z naszą agencją – chętnie odpowiemy na wszelkie Twoje pytania co do szczegółów dostępnej oferty. Jeśli zaś znasz cudzoziemców, którzy są zainteresowani zakupem mieszkania, poleć im ten artykuł. Chętnie pomożemy im znaleźć odpowiednią nieruchomość i przejść przez wszystkie procedury. Jesteśmy gotowi, by udzielić możliwe jak największego wsparcia naszym braciom i siostrom z Ukrainy!
Agent Nieruchomości
Twój adres email nie zostanie opublikowany, widoczne pola to imię i treść komentarza.