Najem okazjonalny to rozwiązanie chroniące interesy i właściciela, i lokatora. Zobacz, jak ma wyglądać umowa o najmie okazjonalnym i jakie daje ona korzyści.
Najem okazjonalny – co to jest, kiedy się go stosuje i jakie ma zalety?
Najem okazjonalny został wprowadzony do polskiego prawa w grudniu 2009 roku – jako zmiana ustawy o ochronie praw lokatorów. Głównym celem utworzenia tego rozwiązania była lepsza ochrona majątku wynajmującego. Czy jednak rzeczywiście właściciele nieruchomości korzystający z opcji najmu okazjonalnego mogą spać spokojnie i nie martwić się o bezpieczeństwo swojej własności? Jak powinna wyglądać taka umowa?
Nazywam się Małgorzata Lompert i już od kilku lat mam ogromną przyjemność pracować jako doradca ds. nieruchomości na warszawskim rynku nieruchomości premium. Każdego dnia poznaję nowych klientów – i właśnie dlatego lubię swoją pracę! 🙂
W niniejszym artykule przyjrzę się bliżej szczególnemu rodzajowi umów – najmowi okazjonalnemu. Odpowiem na pytanie, na czym on polega, na jakich warunkach można z niego skorzystać i z jakimi formalnościami się on wiąże. Przyjrzę się też kwestii tego, czy faktycznie najem okazjonalny zabezpiecza interesy wynajmujących.
Najem okazjonalny – kto może z niego skorzystać?
Z najmu okazjonalnego mogą skorzystać właściciele mieszkań, osoby prywatne posiadające wyłącznie lokale mieszkalne, mające własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu oraz od października 2013 roku dopuszczalny jest najem okazjonalny prowadzony przez firmy. Jest to szczególny rodzaj wynajmu mieszkania – podlegający dodatkowym restrykcjom, korzystnym dla obu stron umowy.
Art. 19a Ustawy o ochronie praw lokatorów definiuję umowę najmu okazjonalnego jako umowę najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Powyższy zapis oznacza, że najem okazjonalny, mający zapewnić wynajmującemu większą ochronę przed negatywnymi konsekwencjami złych zachowań najemców, jest dostępny nie tylko dla osób fizycznych, ale także dla osób prowadzących najem w ramach działalności gospodarczej oraz podmiotów prawnych. Natomiast obowiązek zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego ciąży tylko na osobach fizycznych, nie prowadzących działalność gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Zaletą tego rozwiązania dla najemcy jest fakt, że wynajmujący nie może bez powodu wypowiedzieć umowy i wyrzucić lokatorów bez zachowania ustalonego terminu wypowiedzenia. Oczywiście jest to jednak obwarowane pewnymi zasadami. Lokator nie może bowiem łamać ustalonych zapisów umowy – co szczegółowiej opiszę w dalszej części artykułu.
Umowa o najem okazjonalny – dokumenty
Aby umowa spełniała warunki najmu okazjonalnego, musi się składać z następujących czterech elementów:
- umowa najmu okazjonalnego;
- oświadczenie najemcy – w formie aktu notarialnego – w którym poddaje się on egzekucji co do obowiązku opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu jego opuszczenia;
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego;
- oświadczenie właściciela lokalu (osoby posiadającej tytuł prawny do niego), w którym miałby zamieszkać eksmitowany najemca, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie tam po ustaniu umowy najmu.
Zgodnie z prawem tylko drugi dokument – oświadczenie najemcy, w którym zobowiązuje się on do opuszczenia lokalu w wypadku zakończenia umowy – wymaga sporządzenia w formie aktu notarialnego. Reszta pism może zostać opracowana w zwykłej formie pisemnej – to wystarcza dla ważności umowy najmu okazjonalnego. Jednak mimo że poświadczenie notarialne nie jest obowiązkowe przy oświadczeniu właściciela lokalu wyrażającego zgodę na zamieszkanie w nim najemcy, ja rekomenduję moim klientom, aby żądali od wynajmującego podpisania takiego oświadczenia w obecności notariusza.
Pozostałe kluczowe formalności, których wynajmujący musi dokonać, to zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania. Właściciel ma na to 14 dni od daty podpisania umowy najmu. Rekomenduję zrobić to jak najszybciej, ponieważ urzędy posługują się różnymi interpretacjami na ten temat. Jeżeli zaś właściciel nie dopełni tego obowiązku w odpowiednim terminie, wówczas umowa najmu okazjonalnego staje się zwykłą umową najmu – regulowaną przez Kodeks cywilny i ustawę o ochronie praw lokatorów.
Najem okazjonalny – umowa i czas jej trwania
Umowa najmu okazjonalnego musi zostać podpisana na czas określony – o dowolnej długości, jednak maksymalnie 10 lat. Jeśli miałaby ona potem zostać zawarta na kolejny okres, wówczas za każdym razem należy dołączyć wszystkie oświadczenia, które zabezpieczają właściciela i czynią procedurę egzekucyjną znacznie szybszą niż przy standardowej umowie. Umowa o najem okazjonalny powinna być sporządzona na piśmie pod rygorem nieważności.
Najem okazjonalny w praktyce – eksmisja lokatora
Istnieją dwa ważne aspekty, które powodują, że umowa najmu okazjonalnego jest wyjątkowa. Po pierwsze, umożliwia ona pozbycie się uciążliwego najemcy stosunkowo szybko w porównaniu ze standardową procedurą. Lokator ma już bowiem wskazane mieszkanie, do którego może zostać eksmitowany, na wypadek gdyby nie chciał z własnej woli opuścić lokum.
Po drugie, przy wynajmie okazjonalnym eksmisja dotyczy wszystkich najemców – również dzieci i kobiet w ciąży. Nie obowiązuje tu też okres ochronny od 1 listopada do 31 marca. Znacznie ułatwia to pozbycie się dowolnego lokatora, który sprawia problemy, i umożliwia łatwiejszą ścieżkę egzekucji komorniczej. Można zatem powiedzieć, że najem okazjonalny w dużej mierze zabezpiecza interesy wynajmującego.
Zaletą tego rozwiązania dla najemcy jest fakt, że właściciel nie ma prawa wypowiedzieć umowy i wyrzucić go bez powodu. Może to zrobić w ściśle określonych przypadkach i z zachowaniem ustalonego terminu wypowiedzenia. Powodem eksmisji może być korzystanie z mieszkania w sposób, który jest niezgodny z umową, niszczenie lokalu lub naruszanie domowego porządku. Do ewentualnych przyczyn są także zaliczane zaległości w czynszu przekraczające 3 miesiące lub sytuacja, w której lokator bez zgody właściciela podnajął bądź wynajął mieszkanie czy jego część.
W każdym z tych przypadków wynajmujący może najpierw wezwać lokatora do naprawienia szkód czy uregulowania zaległości, a dopiero potem – jeśli nie ma reakcji na wezwanie – wręczyć mu wypowiedzenie umowy. Jeżeli najemca dalej nie chce się wyprowadzić, wówczas właściciel nieruchomości wysyła mu pismo z żądaniem opuszczenia lokalu – w terminie nie dłuższym niż 7 dni, licząc od daty doręczenia pisma.
W sytuacji gdy lokator nie opuści w tym czasie mieszkania, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy najmu okazjonalnego aktowi notarialnemu, w którym to najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. Dołącza do tego żądanie opuszczenia lokalu, dowód doręczenia go najemcy, dokument poświadczający tytuł prawny przysługujący właścicielowi oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu do naczelnika skarbowego. Ta procedura wyklucza konieczność wszczynania sprawy o eksmisję najemcy.
Umowa „najem okazjonalny” – co powinna zawierać?
Umowa najmu okazjonalnego to oficjalny dokument, chroniący de facto obie strony transakcji. Dlatego dla ich dobra powinny znaleźć się w niej następujące dane:
- data zawarcia umowy,
- dane stron umowy (imię i nazwisko, PESEL, numer dowodu osobistego oraz adres, pod którym są zameldowane),
- opis przedmiotu umowy, czyli wynajmowanego lokalu (położenie, powierzchnia użytkowa, liczba pomieszczeń),
- okres, na jaki zawarto umowę,
- wysokość czynszu i ewentualnych innych opłat (rachunki, garaż, Internet) oraz termin i forma płatności,
- data wydania lokalu najemcy do korzystania,
- zapewnienie najemcy, że będzie utrzymywał lokal oraz jego wyposażenie w należytym stanie, a po zakończeniu umowy odda go wynajmującemu w stanie niepogorszonym,
- zapewnienie najemcy, że lokal będzie wykorzystywany wyłącznie do celów mieszkaniowych,
- możliwości wypowiedzenia umowy oraz okres wypowiedzenia,
- wysokość kaucji i termin jej zwrotu (przy najmie okazjonalnym kaucja nie może przekroczyć 6-krotności miesięcznego czynszu, ale zwykle jest to wysokość czynszu za 1–2 miesiące).
Najem instytucjonalny a najem okazjonalny – krok po kroku
Poniżej znajdziesz szczegółowe zestawienie, w którym wyjaśniam różnicę między najmem okazjonalnym a najmem instytucjonalnym.
Najem okazjonalny – opinie obiegowe
Wokół kwestii najmu okazjonalnego narosło wiele mitów, które nie mają zbyt wiele wspólnego z faktycznym stanem rzeczy. Warto pamiętać przede wszystkim o tym, że rozwiązanie to zabezpiecza interesy nie tylko wynajmującego. Także najemca lokalu czerpie z niego profity, ponieważ nie musi się obawiać wyrzucenia z mieszkania bez powodu – dzięki czemu zyskuje większe poczucie stabilizacji i bezpieczeństwa. Z kolei właściciel lokum jest chroniony przed sytuacją, w której nieuczciwy lokator (unikający płatności, działający na szkodę nieruchomości etc.) nie chce się wyprowadzić, a proces eksmisyjny trwa długo i jest obwarowany dodatkowymi obostrzeniami.
Można zatem uznać, że zawarcie umowy o najmie okazjonalnym stanowi wyraz uczciwości, dobrej woli i transparentności działania obu stron umowy. Oczywiście wiąże się on z nieco wyższymi kosztami – wymaga bowiem podpisania minimum jednego dokumentu w obecności notariusza. Nie jest to jednak kwota, która powinna zaważyć na decyzji o najmie wymarzonego mieszkania. Co więcej, strony mogą ze sobą swobodnie uzgodnić, kto ponosi koszt takiego poświadczenia notarialnego.
Jeśli zatem masz mieszkanie do wynajęcia, gorąco zachęcam Cię do przemyślenia umowy najmu okazjonalnego. Jeżeli jednak czujesz, że nie masz do tego głowy albo nie wszystko w tej kwestii jest dla Ciebie jasne, napisz do nas. Nasza agencja pomoże Ci wynająć nieruchomość w możliwie najbardziej intratny i bezpieczny sposób. Służymy także wsparciem administracyjnym i notarialnym, a zatem przeprowadzimy Cię przez cały proces, służąc radą i wskazówkami na każdym jego etapie. Z nami wynajmiesz mieszkanie bez żadnych zmartwień – co wyjdzie na dobre zarówno Tobie jako właścicielowi, jak i Twoim lokatorom!
Agent Nieruchomości
Twój adres email nie zostanie opublikowany, widoczne pola to imię i treść komentarza.