Koronawirus a nieruchomości – jak wygląda rynek u kresu roku 2020 i początku 2021? Czy warto w niego inwestować? Dowiedz się wszystkiego na temat!
Po 10 miesiącach trwania pandemii ujawniły się pewne trendy na rynku nieruchomości. W 3. kwartale 2020 roku mogliśmy zaobserwować stabilizację cen ofertowych mieszkań na rynku pierwotnym, wzrost cen mieszkań o powierzchni 35–50 m2 oraz lepsze możliwości negocjacyjne kupujących. W tym okresie mieliśmy również do czynienia ze spadkiem cen najmu mieszkań jedno- i dwupokojowych oraz zamrożeniem najmu krótkoterminowego. Klienci chcący nabyć nieruchomość często wstrzymywali się z decyzją dotyczącą zakupu – uznawali bowiem, że poczekają na lepsze czasy. Pomimo to banki z końcem roku odnotowały dobre wskaźniki dotyczące kredytów hipotecznych.
Koronawirus a rynek nieruchomości – wprowadzenie
Ostatnie miesiące były wyjątkowe dla każdego – począwszy od zwykłego obywatela czy pracownika, a kończąc na przedsiębiorcy. Wielu inwestorów na rynku nieruchomości oczekiwało, że zauważalny trend zwiększania cen mieszkań ulegnie wyhamowaniu. Kilkuletni wzrost gospodarczy i wzrost zamożności polskich obywateli skłaniały niektórych do prognozowania wręcz spadków cen – pomimo silnych wskaźników makroekonomicznych broniących aktualnej sytuacji.
Do utrzymania trendu rosnących cen mieszkań przyczyniły się m.in. wciąż utrzymująca się przewaga popytu nad podażą oraz zmiana oferty deweloperów na budowę mieszkań dla bardziej wymagających – czyli de facto droższych – klientów, ograniczona podaż dużych, atrakcyjnych terenów inwestycyjnych oraz zwiększenie kosztów materiałów i robocizny.
Nazywam się Małgorzata Lompert i od kilku lat pracuję jako doradca ds. nieruchomości na rynku warszawskim. Specjalizuję się w sprzedaży i wynajmie domów, mieszkań i działek na lokalnym rynku stolicy – obejmującym obszar m.in. Wilanowa, Mokotowa, Śródmieścia i Konstancina-Jeziorny. W dzisiejszym wpisie chciałabym przeanalizować, jak rynek nieruchomości w Polsce zareagował na pandemię koronawirusa, która dotknęła cały świat. Chcę bliżej przyjrzeć się temu, jak w tym czasie zmieniały się popyt i podaż na nieruchomości oraz ceny, jak zachowywali się klienci oraz jaka sytuacja panowała na rynku kredytowym.
Gdy piszę ten artykuł, jest koniec roku 2020. Jeśli chodzi o skalę przyjętych restrykcji, można powiedzieć, że trwa w zasadzie drugi lockdown. Chciałabym podkreślić, że przedstawiona w tym wpisie prognoza to moja – opinia oparta na głębokim, popartym bogatym doświadczeniem rozumieniu szeroko pojętego rynku. Niniejszy artykuł przedstawia, co moim zdaniem może się wydarzyć w 2021 roku. Nikt jednak nie wie na pewno, co czeka nas w nadchodzącym czasie i jak dokładnie zachowa się rynek. Proszę więc nie traktować mojej analizy jako pewnik – a jedynie jako próbę nakreślenia możliwych scenariuszy w nadchodzących miesiącach.
W niniejszym wpisie poruszę następujące kwestie dotyczące rynku nieruchomości w czasie pandemii:
• rynek najmu mieszkań małych (30–45 m2), pokojów w akademikach oraz najmu krótkoterminowego;
• ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym;
• rosnące możliwości negocjacyjne klientów;
• wzrost cen małych mieszkań (do 45 m2);
• sytuacja na rynku kredytów hipotecznych;
• wpływ pandemii na podaż mieszkań;
• reakcja rynku nieruchomości premium na ogólnoświatową sytuację epidemiczną.
Rynek najmu mieszkań małych a pandemia
Do czasu pandemii najem małych mieszkań, pokojów w prywatnych akademikach oraz krótkoterminowy były bardzo dobrą inwestycją dla właścicieli nieruchomości. Zapewniało im to bowiem roczną stopę zwrotu z zainwestowanych środków w wysokości około 5–7%. Deficyt mieszkań, niedobór zakwaterowania dla studentów oraz korzystne położenie Polski na mapie Europy gwarantowały, że taki najem był w Polsce opłacalnym źródłem dochodu.
Od początku marca – w związku z wprowadzonymi obostrzeniami – ceny najmu małych mieszkań zaczęły powoli spadać. Niestabilność, jaka zapanowała w wielu branżach, szybko przełożyła się także na sytuację pracowników. Potem dołączyło do tego zamknięcie uczelni, które wiosną przeszły na zdalny tryb nauczania (jest on kontynuowany w nowym roku akademickim). Jakby tego wszystkiego było mało, zamknięcie granic spowodowało całkowity spadek przychodu z najmu krótkoterminowego – który szybko zamienił się w długoterminowy. Powstała nadpodaż mieszkań spowodowała redukcję cen najmu. Porównując dane z lipca w ujęciu rok do roku, można stwierdzić, że Warszawa odnotowała w tym względzie największy spadek – aż o 15,4%.
Jeżeli obostrzenia zostaną zniesione, granice będą otwarte dla turystów, a studenci wrócą na uczelnie, to najem tego sektora nieruchomości wróci do swojej rentowności – i będzie nadal bardzo dobrym źródłem inwestycyjnym. Przypomnijmy, że w Polsce stopa zwrotu z inwestycji w ten profil nieruchomości wynosi minimum około 5%. Oznacza to więc, że jest dwa razy wyższa niż w innych krajach europejskich.
Atrakcyjność tego rynku powoduje, że z roku na rok zwiększa się na nim liczba inwestorów. To z kolei przekłada się na powstawanie coraz to nowych firm zajmujących się profesjonalnym wynajmem tych nieruchomości. Już teraz widzimy, że na rynku największych miast Polski – tych z dużym zapleczem edukacyjnym i turystycznym – pojawiają się inwestorzy instytucjonalni, którzy nabywają nieruchomości bezpośrednio od deweloperów.
Ceny mieszkań a koronawirus – rynek pierwotny i wtórny
Pomimo iż wielu inwestorów oczekiwało odwrócenia trendu zwyżki cen mieszkań – trwającego już od kilku lat – i przebicia tzw. bańki cenowej, to jednak pandemia nie spowodowała redukcji cen w pierwszym półroczu 2020 roku. Dotyczyło to rynku zarówno pierwotnego, jak i wtórnego. Mieliśmy do czynienia co najwyżej z pewnym wyhamowaniem wzrostu cen oraz zmniejszeniem dynamiki rynku.
Niepewna sytuacja nie wpłynęła również na zachowania deweloperów. W mijającym roku budowali oni równie intensywnie jak w poprzednim. Statystyki pokazują, że w październiku 2020 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 11,5 tys. mieszkań, podczas gdy dokładnie rok wcześniej liczba ta wyniosła 11,8 tys.
Nasze obserwacje pokazują, że istnieje grupa klientów, która dalej wstrzymuje się z zakupem nieruchomości. W ich wypadku decyzje zapadną zapewne wówczas, gdy tylko pojawią się pierwsze sygnały stabilizacji i luzowania obostrzeń. Część z tych osób, które wstrzymują się z zakupem, miała nadzieję, że ceny nieruchomości pójdą mocno w dół – tak się jednak nie stało. Stabilizacja cen była spowodowana dużą liczbą mieszkań na rynku, którą jeszcze przed pandemią – falą rozpędu – wygenerowali deweloperzy. Bronią oni cen nieruchomości i swoich zysków także dlatego, że po ich stronie rosną koszty materiałów i robocizny. Zmniejszają więc podaż nowych mieszkań, deweloperzy utrzymają dotychczasowe ceny.
W moim mniemaniu rok 2021 przyniesie stabilny wzrost cen nieruchomości, choć będzie się on kształtował nieco odmiennie dla każdego sektora mieszkań, domów i działek. Silną determinantą jest nadal duża liczba chętnych klientów – którzy nabywają je głównie na cele mieszkalne, ale również inwestycyjne. Banki wycofują się z rygorystycznych wymagań dotyczących wyższego wkładu czy listy branż, które obarczone były lub są wysokim ryzykiem. Niskie stopy procentowe sprawiają natomiast, że nieruchomości stanowią nadal najlepszą z możliwych form inwestowania środków finansowych.
Pandemia a rosnące możliwości negocjacyjne klientów
Obecnie trwa niepewna sytuacja epidemiczna związana z rozprzestrzenianiem się koronawirusa i oczywiście nikt dokładnie nie wie, kiedy skończy się pandemia. Dlatego odnotowywana chwilowo mniejsza liczba klientów sprawia, że sprzedający na rynku wtórnym są bardziej skłonni do negocjacji ceny, a w efekcie – do jej obniżenia. Wszystko zależy tu oczywiście od determinacji sprzedającego. Należy jednak być świadomym tego, że nie są to obniżki rzędu kilkudziesięciu procent – które byłyby naprawdę atrakcyjne dla inwestorów. Niemniej istnieje pewna grupa klientów, która pod tym kątem bacznie obserwuje rynek od początku pandemii, szukając dla siebie okazji. Nie jest to jednak łatwe zadanie.
Koronawirus a ceny mieszkań małych (do 45 m2)
Statystyki wskazują na to, że ceny mieszkań do 45 m2 na rynku pierwotnym wzrosły w ciągu ostatnich 3 lat – od 32% do 61% (mówimy tu o cenach transakcyjnych, nie ofertowych). Obecnie dalej idą one w górę, choć może nie aż tak drastycznie. Z danych opublikowanych przez Bankier.pl wynika, że ceny mieszkań do 38m2 wzrosły od lutego 2020 roku aż o 10,6% w Szczecinie, o 8% w Krakowie i o 4,7% w Poznaniu. Dzieje się tak z uwagi na fakt, iż nadal jest to atrakcyjna lokata pieniędzy dla inwestorów – którzy w czasie pandemii pozostają bardzo aktywni na rynku.
Kredyty hipoteczne a koronawirus – czy to dobry moment…?
W dobie pandemii ucierpiały również banki. Styczeń i luty 2020 roku zapowiadały się rekordowo. Pod koniec 1. kwartału odnotowano drugi najwyższy wynik w historii w zakresie sprzedaży kredytów hipotecznych – był on o 28% wyższy w stosunku do roku 2019. W 2. kwartale – a dokładnie w lipcu 2020 roku – zawarto ponad 17,2 tys. umów kredytowych, podczas gdy rok wcześniej było ich 22,3 tys.
Tak stan rzeczy stanowił efekt natychmiastowo wprowadzonych restrykcji, które miały na celu ograniczenie ryzyka banków. Wstrzymano kredyty dla osób prowadzących działalność w obszarach, które zostały szczególnie dotknięte przez epidemię – tj. w branży podróżniczej, gastronomicznej czy usługowej mającej bezpośredni kontakt z klientem. Restrykcje te objęły także osoby zatrudnione w ramach umów cywilnoprawnych. Ponadto banki podniosły minimalny wkład własny, a także – choć nieznacznie – marżę i prowizję. Niekorzystna dla wyniku finansowego banków była również trzykrotna decyzja Rady Polityki Pieniężnej dotycząca obniżki stóp procentowych – do wartości rekordowo niskich.
Obecnie sytuacja wygląda jednak zgoła inaczej. Banki liberalizują swą politykę kredytową – dopuszczają możliwość wzięcia kredytu przez przedsiębiorców i osoby pracujące na umowach cywilnoprawnych, a poziom wymaganego wkładu własnego został zmniejszony z 30% do 20% wartości inwestycji. Również opłaty dodatkowe związane z kredytem uległy zmianie na korzyść kredytobiorcy. Banki – poprzez stosowanie różnych promocji – starają się pozyskać jak najwięcej klientów.
Czy jednak można stwierdzić, że jest to dobry czas na ubieganie się o kredyt hipoteczny?
Podsumujmy wcześniejsze ustalenia: ceny mieszkań nie spadły, ale popyt na domy i działki wzrósł, a banki obniżają rygorystyczne wymagania dotyczące udzielania finansowania. Uważam więc, że wbrew obecnym realiom – związanym ze stagnacją gospodarki i wciąż trwającą niepewnością co do przyszłych zdarzeń – jest to dobry czas na ubieganie się o kredyt hipoteczny. Warto przy tym podkreślić, że w pewnej mierze sytuacja już się poprawiła – dzięki wynalezieniu szczepionki na koronawirusa i rozpoczęciu procesu szczepień.
Oczywiście zanim podejmiemy jakąkolwiek decyzję, musimy wziąć pod uwagę swoją bieżącą i przyszłą sytuację finansową. Jeżeli masz stabilne miejsce zatrudnienia i możesz sobie pozwolić na terminową spłatę zobowiązania, wówczas wydaje się, że jest to dobry moment na wzięcie kredytu hipotecznego. Niezaprzeczalnie koronawirus spowodował, że oferta banków jest naprawdę atrakcyjna. Z naszych doświadczeń wynika, że większość z nich uruchomiła też procedury on-line. Ocena zdolności kredytowej i przedstawienie decyzji banku odbywają się więc często na odległość, a dopiero podpisanie umowy kredytowej wymaga wizyty w placówce bankowej. Wszelkie formalności związane z kredytem są więc maksymalnie upraszczane.
Pamiętaj jednak, aby wybrać najlepszą dostępną dla Ciebie ofertę. Jeżeli nie masz swojego doradcy kredytowego, zapraszamy serdecznie do kontaktu z ekspertem naszej agencji. Pomogą Ci oni wybrać taką ofertę na rynku, która będzie skrojona w sam raz na miarę Twoich potrzeb.
Rynek nieruchomości a koronawirus – czy wpłynął na podaż mieszkań?
Statystyki GUS pokazują, że pandemia koronawirusa nie spowodowała nagłych ani znacznych zmian w sferze budowlanej. Zarówno duże, jak i małe inwestycje nie uległy zatrzymaniu, a ekipy budowlane wciąż sprawnie działały – pomimo ograniczeń w poruszaniu się oraz konieczności przeorganizowania systemu pracy. We wrześniu 2020 roku (czyli u progu drugiej fali koronawirusa) padł wręcz rekord, jeśli chodzi o liczbę rozpoczętych budów – było ich aż o 21,6% więcej niż przed rokiem! Na rynku podaży nowych mieszkań, jak również kredytowym tak silne wzrosty mogły jednak być efektem rozpędu, który towarzyszył nam od miesięcy. Obecnie znajdujemy się w fazie osiągania większej stabilizacji na tych rynkach.
Jak zareagował rynek nieruchomości premium na ogólnoświatową sytuację epidemiczną?
Jeśli porównamy sprzedaż nieruchomości premium w roku 2019 i w 1. kwartale 2020 roku, możemy zaobserwować trend wyraźnie wzrostowy. W raporcie opublikowanym przez „Puls Biznesu” przeanalizowano kwestię sprzedaży apartamentów w jednej z inwestycji premium w Warszawie – najwyższym wieżowcu mieszkalnym w Unii Europejskiej, zlokalizowanym przy ulicy Złotej 44. Okazało się, że – pomimo trudnej ogólnoświatowej sytuacji gospodarczej i kapitałowej – bije on rekordy sprzedaży. W 3. kwartale 2020 roku liczba transakcji na Złotej 44 wzrosła bowiem aż o 50%, a ich wartość zwiększyła się o 82% w stosunku do analogicznego okresu roku 2019. (Jeśli jesteś zainteresowany apartamentem przy Złotej, to mamy jeszcze kilka w naszej ofercie!).
Co właściwie to oznacza? Zachowanie inwestorów potwierdza starą prawdę, że w dobie kryzysu dobra luksusowe są możliwie najlepszą lokatą kapitału. Ponadto Polska okazała się silną, stabilną gospodarką, w ramach której można bezpiecznie inwestować. Dotyczy to zwłaszcza rynku dóbr luksusowych, którego podaż nie jest duża, a proces realizacji trwa bardzo długo.
Podsumowanie: rynek nieruchomości a koronawirus – Polska
Konkludując, można z pewnością stwierdzić, że ubiegły rok był absolutnie wyjątkowy. Pokazał też jednak, że w dobie pandemii to rynek nieruchomości jest najlepszym sposobem ulokowania nadwyżki finansowej przez ludzi posiadających kapitał. Ponadto inwestowanie w ten segment nabiera jeszcze większego znaczenia w sytuacji, gdy tak niskie jest oprocentowanie lokat – co w połączeniu z rosnącą inflacją przynosi wymierne straty. Nawet pomimo chwilowego zmniejszenia stopy rentowności wynajmu jest to więc znacznie atrakcyjniejsza forma inwestycji w porównaniu z lokatą.
A co przyniesie nam rok 2021? Bazując na moim doświadczeniu, stawiam na kontynuację wzrostu cen mieszkań. Uważam więc, że będzie to dobry rok dla rynku mieszkaniowego, choć z pewnością niektóre jego obszary będą wypadały lepiej niż inne. Jeżeli jesteś zainteresowany tego typu inwestycją, najlepiej skonsultować się z profesjonalnym doradcą, który bezpiecznie przeprowadzi Cię przez cały proces. Serdecznie polecam do skorzystania ze wsparcia naszej agencji i zapraszam do kontaktu. Nasi konsultanci są gotowi odpowiedzieć na wszelkie Twoje pytania i wątpliwości.
Niezależnie jednak od sytuacji na rynku nieruchomości czy Twoich decyzji inwestycyjnych – życzę Ci dużo zdrowia, satysfakcji z życia i jak najmniej niesprzyjających zdarzeń. W roku 2020 pandemia koronawirusa spowodowała, że mogliśmy na chwilę stać się niepewni i ostrożni. Niech zatem nadchodzący nowy rok będzie wielkim powrotem do szeroko zakrojonych planów i marzeń. Dream big!
Agent Nieruchomości
Twój adres email nie zostanie opublikowany, widoczne pola to imię i treść komentarza.