Myślisz nad kupnem domu? Świetnie, bo to dobry moment na taką inwestycję! Sprawdź, jak wybrać i jak kupić dom, by cały proces okazał się sukcesem!

Jak kupić dom i jak znaleźć swoje wymarzone miejsce na ziemi?

Obecne czasy pandemii, wymuszonej izolacji i zamknięcia spowodowały, że popyt na działki i domy jest znacznie większy niż w latach poprzednich. Dlatego pragniemy przybliżyć kluczowe kroki, które powinny zostać postawione w całym procesie zakupu nieruchomości.

Jak kupić dom i na jakie ważne kwestie należy zwrócić uwagę?

Niewątpliwie zakup domu wiąże się z ogromnymi emocjami, ale i znacznymi wydatkami finansowymi – dlatego zanim jeszcze rozpoczniemy cały ten proces, warto się dowiedzieć, jak powinien on przebiegać. Zazwyczaj na samym początku rekomenduję, by ochłonąć i przemyśleć wszystko racjonalnie, tak aby decyzja nie była podejmowana pod wpływem impulsu. Kupując dom, często bowiem stajesz się posiadaczem również wieloletniego kredytu, a nieruchomość będzie z czasem wymagała coraz większych nakładów finansowych. Dlatego tak ważne jest m.in. to, aby dokładnie sprawdzić stan techniczny oraz prawne aspekty danej nieruchomości.

Nazywam się Małgorzata Lompert i od kilku lat doradzam moim klientom, jak należy podejmować najwłaściwsze decyzje dotyczące ich przyszłego „kawałka nieba” – miejsca wymarzonego, w którym będą się czuli komfortowo. Do swojej pracy podchodzę z dużą dozą odpowiedzialności, dlatego tylko najlepsze decyzje moich klientów przynoszą mi satysfakcję i spełnienie. W dzisiejszym wpisie chcę przejść przez możliwe scenariusze zakupu nieruchomości, jaką jest dom, i przeanalizować ten proces krok po kroku. Zaczynajmy!

Zakup domu – 3 scenariusze

Kupujący ma do wyboru zasadniczo jeden z 3 sposobów nabycia domu:

• kupno działki i wybudowanie na niej domu,
• zakup domu na rynku pierwotnym,
• kupno domu na rynku wtórnym.

Każdy z tych scenariuszy ma swoje wady i zalety. Pierwszy z nich – tj. zakup działki pod dom – to nawet więcej niż połowa sukcesu (ja osobiście powiedziałabym, że wręcz 80%). Całościowy proces zakupu działki omówiłam już w osobnym wpisie: Kupno działki – co sprawdzić przez zakupem. Jeśli rozważasz tę możliwość, koniecznie zajrzyj do tego artykułu i zobacz, co musisz wiedzieć na ten temat. Dwa pozostaje scenariusze – kupno domu na rynku pierwotnym i wtórnym – omówię zaś szczegółowo poniżej, pokazując, czym charakteryzują się oba te procesy.

Rynek pierwotny – zakup nieruchomości od dewelopera

Podstawą przy zakupie jakiejkolwiek nieruchomości od dewelopera – czy jest to dom, czy mieszkanie – jest zweryfikowanie wiarygodności firmy, która buduje inwestycję. Jak to zrobić i od czego zacząć?

1. Zbadaj portfolio inwestora – jakie inwestycje już ukończył i jakie opinie na ich temat mają mieszkańcy?

Skąd wziąć takie informacje? Możesz je znaleźć w Polskiej Wywiadowni Gospodarczej, Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS), Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej oraz w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

2. Sprawdź treść umowy deweloperskiej, która w głównej mierze reguluje obowiązki dewelopera – dotyczące m.in. przedstawienia klientom prospektu informacyjnego, specyfikacji materiałowej i wyposażenia technicznego nieruchomości.

Przed podpisaniem umowy zakupu domu z rynku pierwotnego należy koniecznie sprawdzić, czy deweloper posiada pozwolenie na budowę, dysponuje szczegółowym prospektem informacyjnym oraz projektem budowlanym i wykonawczym.

Obligatoryjne zapisy, które muszą się znaleźć w umowie deweloperskiej, to:

– strony umowy,
– dokładny opis domu wraz z danymi o jego powierzchni,
– cena,
– informacje o standardzie wykończenia wszystkich elementów,
– wykaz materiałów użytych do budowy,
– czas realizacji inwestycji,
– termin podpisania aktu notarialnego z przeniesieniem własności.

3. Ustal dodatkowe, zabezpieczające Twoje interesy zapisy umowy.

Kupującemu sugerujemy też zwykle naniesienie dodatkowych zapisów, które będą zabezpieczeniem:

– odsetek karnych za niedotrzymanie terminu oddania domu do użytkowania przez dewelopera,
– obowiązku szybkiego usunięcia usterek zgłoszonych podczas odbioru domu,
– zwrotu zadatku w kwocie dwukrotnie wyższej przy rozwiązaniu umowy z winy dewelopera;
– możliwości rezygnacji z kupna domu w sytuacji, gdy deweloper nie wywiązał się z warunków porozumienia.

Umowa przedwstępna z deweloperem musi mieć formę aktu notarialnego – co zabezpiecza interesy obu stron. Często zdarza się, ze deweloperzy podpisują najpierw z klientami umowę rezerwacyjną, a dopiero następnie – umowę deweloperską. Dokumenty te znacznie się od siebie różnią. W skrócie rzecz ujmując, umowa rezerwacyjna ma mniejszą moc – nie stanowi bowiem aktu przeniesienia własności. Podpisując ją, wnosisz jakąś symboliczną kwotę rezerwacyjną, która nie musi – ale może – mieć formę zadatku. W mojej opinii wysokość opłaty rezerwacyjnej powinna zniechęcać obie strony do odstąpienia od umowy.

Rynek wtórny – jak kupić dom?

Trzeci scenariusz zakupu domu to nabycie go na rynku wtórnym. Niewątpliwie zaletą tego scenariusza jest możliwość natychmiastowego zamieszkania w nowym lokum. Jednak aby było to ziszczenie marzeń i aby Twój wybór okazał się w istocie możliwie najlepszy, należy przed zakupem nieruchomości również wykonać kilka działań sprawdzających.

1. Ustalenie stanu prawnego nieruchomości

Stan prawny nieruchomości – działki czy domu – można sprawdzić w księdze wieczystej. Poniżej znajduje się krótkie omówienie informacji, jakie można znaleźć w poszczególnych jej działach.

• Dział I wskazuje dokładną lokalizację nieruchomości, powierzchnię, numer działki i obrębu, spis pomieszczeń.
• Dział II to dane właściciela lub właścicieli i ich udziały.
• Dział III mówi o prawach i roszczeniach osób trzecich.
• Dział IV dotyczy obciążenia hipotecznego.

Bardzo ważne jest czytanie każdej wzmianki w księdze wieczystej, ponieważ może ona mieć istotny wpływ na stan prawny nieruchomości. Wszelkiego rodzaju zmiany są wprowadzane przez notariusza, jeszcze zanim wpłyną one do sądu wieczystoksięgowego – co zajmuje zwykle pewien czas.

2. Sprawdzenie wad fizycznych budynku

Ewentualne wady fizyczne budynku mogą w przyszłości spowodować ogromne koszty. Jeżeli faktycznie zostaną one wykryte i potwierdzi to ekspertyza budowlana, wówczas możesz się ubiegać o naprawę lub pokrycie kosztów usunięcia wad z tytułu rękojmi. Co więcej, jeśli nabędziesz wadliwą nieruchomość, masz prawo – na podstawie art. 560 kc – do odstąpienia od umowy lub żądania obniżenia ceny.

Gdy klient nabywa dom na rynku wtórnym, przeniesienie własności następuje w momencie podpisania notarialnej umowy sprzedaży nieruchomości. Od tego momentu to kupujący jest za wszystko odpowiedzialny. Jeżeli więc pojawią się jakieś usterki, które nie wpływają na bezpieczeństwo użytkowania domu, nowy właściciel musi ich naprawę pokryć osobiście. Dlatego właśnie dokładny przegląd i sprawdzenie, czy dom został wybudowany zgodnie z projektem, mają tak duże znaczenie.

Klient nabywający nieruchomość na rynku wtórnym może podpisać jeden z następujących rodzajów umów:

– wspomnianą już wcześniej umowę rezerwacyjną,
– umowę przedwstępną sprzedaży,
– umowę przyrzeczoną (końcową) sprzedaży.

Umowa przedwstępna może mieć formę aktu notarialnego, ale bywa też zwykłą umową cywilno-prawną. Niezależnie od formy, powinna ona zawierać takie kluczowe informacje jak:

– dokładnie określone strony umowy (pamiętaj, że jeżeli masz wspólność majątkową, umowa sprzedaży musi zostać podpisana również przez współmałżonka),
– precyzyjnie opisany przedmiot umowy,
– cena nieruchomości,
– sposób zapłaty,
– warunki wydania czy przekazania nieruchomości.

Jeżeli podpisujesz umowę przedwstępną sprzedaży u notariusza, wówczas dodatkowo sprawdzeniu podlegają następujące dokumenty dotyczące nieruchomości.

– Wypis i wyrys z rejestru gruntu – wydaje go wydział geodezji miasta, gminy lub starostwa właściwy ze względu na lokalizację nieruchomości. W rejestrze tym znajdziesz: dane właściciela, numer ewidencyjny działki, jej obszar, rodzaj użytków i klasę gruntu. Do wypisu powinna być dołączona mapa, czyli wyrys z ewidencji gruntów i budynków, wraz z ich granicami.

– Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – wydaje go odpowiednia gmina. Dowiesz się z niego, co powstanie w najbliższym otoczeniu nieruchomości: jakie są planowane inwestycje, drogi, supermarkety etc. Zapoznanie się z tym dokumentem jest ważne m.in. wówczas, gdy planujesz zmienić konstrukcję budynku – np. jego wysokość. To tam bowiem znajdziesz informacje dotyczące maksymalnej wysokości budowli, rodzaju dachu, powierzchni, jaką dom może zajmować na działce, itp. Jeżeli działka, na której znajduje się dom, nie jest objęta planem zagospodarowania, wówczas od sprzedającego musisz otrzymać decyzję o warunkach zabudowy (ewentualnie sam o nią wystąp).

– Aktualny wpis z księgi wieczystej.

Jeżeli zakup nieruchomości finansujesz kredytem, umowa przedwstępna sprzedaży w formie aktu notarialnego jest niezbędna do złożenia wniosku kredytowego. Sam kredyt zaś uruchamiany jest dopiero po podpisaniu umowy przyrzeczonej.

Kupno domu – poszukiwania wymarzonego miejsca

Poszukiwania domu idealnego to niewątpliwe najdłuższy etap w całym procesie zakupowym. Ważne jest to, aby kupujący miał jasno sprecyzowane oczekiwania dotyczące wymarzonego miejsca i wedle nich dokonywał selekcji. Nieruchomości można poszukiwać na własną rękę lub zlecić to doradcy ds. nieruchomości, który zna dany rynek i dostępność ofert, może więc bardzo szybko pokazać najciekawsze propozycje. Ważny jest również fakt, że oferty nieruchomości nie muszą pochodzić tylko i wyłącznie z bazy danej agencji. Dobry agent powinien współpracować również z innymi biurami.

Jeżeli masz już wybrany swój wymarzony dom, powinieneś sprawdzić następujące niezwykle istotne kwestie.

1. Stan techniczny domu

Z moich doświadczeń wynika, że jest to bardzo ważny etap, dlatego rekomenduję klientom, aby nie oszczędzali na nim pieniędzy. Dwukrotnie zdarzyło mi się uczestniczyć w transakcji, w której kupujący nie zrobił fachowego przeglądu nieruchomości – i później musiał samodzielnie pokryć koszty wymiany pieca czy poprawić izolację. Tymczasem takich sytuacji można uniknąć, korzystając z usług doświadczonego fachowca, który poświęci wystarczającą ilość czasu na dokładny przegląd nieruchomości.

Nasza agencja współpracuje z wyspecjalizowaną firmą, która wspiera naszych klientów w zakresie profesjonalnej analizy dokumentacji i fachowej oceny stanu technicznego domu. Eksperci wskażą aktualnie widoczne usterki oraz te elementy, które niebawem mogą wymagać naprawy, podadzą też zakres koniecznych do wykonania prac i ich wstępny kosztorys. Pamiętaj: pozorna oszczędność na przeglądzie może wygenerować poważne koszty w przyszłości!

W poniższej tabeli zobaczysz, jakie elementy należy koniecznie poddać przeglądowi i jakie są oznaki ewentualnych problemów.

2. Najbliższa okolica

Kolejnym ważnym czynnikiem, który należy przeanalizować, zanim zdecydujesz się na ten wymarzony, jedyny dom, jest najbliższa okolica. Ma ona bowiem decydujący wpływ na bezpieczeństwo, komfort i przyjemność mieszkania w danym miejscu. Każdy z nas jest inny i potrzebuje odmiennych warunków, aby czuć się szczęśliwy. Dlatego ważne jest to, żeby okolicę dobrać pod własne, indywidualne wymagania.

Przykładowo: miałam kiedyś klientkę, która poszukiwała domu, ale kluczowa była dla niej bliskość do coffe shop :-). Dla innych z kolei ważne są tereny do spacerów, ścieżki biegowe, dostępność sklepów, punktów usługowych, szkół etc. Bardzo dobrym sposobem sprawdzenia, jak się żyje w danej okolicy, jest rozmowa z sąsiadami – to cenna wiedza, którą jako agent nieruchomości zawsze staram się pozyskać.

3. Przegląd dokumentów

Jako kupujący powinieneś przeanalizować dokumenty dotyczące nieruchomości – takie jak dokumentacja techniczna, serwisowa, przeglądy – oraz dokumenty urzędowe.

Dokumenty dotyczące nieruchomości powinni Ci dostarczyć zarówno pośrednik nieruchomości, jak i sprzedawca. Mowa tu m.in. o dokumentacji projektowej oraz dotyczącej budowy domu, wraz z protokołami oddania go do użytku. Szczegółowa lista tych dokumentów przedstawia się następująco:

• pozwolenie na budowę,
• projekt architektoniczno-budowlany domu (dobrze jest pochylić się nad nim z fachowcem, aby sprawdzić, czy stan faktyczny domu jest zgodny z projektem),
• projekt przyłączy: gazowego, elektrycznego, wodociągowego (tu również duże znaczenie ma ustalenie zgodności stanu rzeczywistego z planami),
  dziennik budowy,
• protokół odbioru domu i przyłączy,
• protokół odbioru kominiarskiego,
• informacje o zmianach w projekcie – data i zakres remontów (ewentualne zgłoszenia bądź pozwolenia na prace budowlane),
• ewentualnie świadectwo efektywności energetycznej domu (jeśli nieruchomość takie posiada),
• umowy i rachunki od dostawców mediów (to istotna informacja na temat kosztów, z którymi przyszły właściciel będzie musiał się zmierzyć każdego miesiąca),
• numer księgi wieczystej (dostęp do elektronicznych ksiąg wieczystych umożliwia każdemu – o ile zna numer KW – sprawdzenie podstawowych informacji dotyczących nieruchomości),
• dokumentacja techniczna (projekty) dotycząca wszystkich instalacji,
• przeglądy serwisowe.

Dokumentacja urzędowa nieruchomości pokazuje z kolei m.in. to, czy wszystkie opłaty administracyjne związane z utrzymaniem nieruchomości są płacone na bieżąco. Koniecznie powinieneś wnioskować o następujące dokumenty.

– Zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach od nieruchomości – wydawane jest na podstawie wniosku przez gminę. Pismo to informuje o tym, czy na sprzedającym nie ciążą zaległości podatkowe z tytułu podatku od nieruchomości

– Zaświadczenie o liczbie osób zameldowanych w domu – wystawiane jest również na prośbę wnioskodawcy przez urząd gminy. To bardzo ważne pismo, które informuje, ile osób zameldowanych jest w nieruchomości. Zakup domu z lokatorem może się okazać ogromnym problemem. Aby więc tego uniknąć, sprzedający w dniu podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży musi okazać zaświadczenie – najlepiej z tą samą datą – wskazujące na to, że obecnie nikt nie jest zameldowany w nieruchomości.

– Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – to wspomniany już zbiór wytycznych dotyczących działki i budynku, który może na niej zostać wybudowany. Informuje również o tym, jak będzie wyglądać najbliższe otoczenie. Warto wspomnieć, że niektóre działki nie posiadają MPZP; wówczas obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w którym także znajdziesz interesujące Cię dane.

– Wspomniany już odpis księgi wieczystej lub jej numer.

Zakup domu a źródło finansowania

Ostatnim etapem wymagającym analizy przy zakupie domu jest pozyskanie odpowiednich środków. Z mojego doświadczenia wynika, że spora część klientów posiłkuje się zewnętrznym źródłem finansowania, dlatego przedstawię tu krok po kroku, jakie czynności należy w tym procesie wykonać. My – jako agencja premium, w której nadrzędną wartością jest maksymalna pomoc naszemu klientowi – również w tym aspekcie przychodzimy z profesjonalnym wsparciem. Poprzez współpracę z ekspertem kredytowym Michałem Szukielem nasi klienci zyskują najlepszą fachową pomoc na rynku.

Procedura ubiegania się o kredyt przedstawia się następująco (nie bój się – tylko na pozór wygląda to groźnie, ponieważ przy naszej pomocy nawet nie odczujesz trudności z tym związanych!).

Zakup domu na kredyt hipoteczny – procedura krok po kroku

1. Zbadanie Twojej zdolności kredytowej.
2. Zapoznanie się z ofertami kredytowymi banków w celu wyboru najlepszej oferty.
3. Zamówienie operatu szacunkowego domu. Temat ten jest zwykle pilotowany przez bank obsługujący kredyt. Ważna uwaga: jeżeli składasz wniosek w trzech różnych bankach, wybierz takiego rzeczoznawcę majątkowego, który współpracuje ze wszystkimi z nich. Dokument ten jest niezbędny do umowy kredytowej.
4. Podpisanie umowy przedwstępnej.
5. Złożenie wniosków kredytowych w bankach.
6. Inspekcja pracownika z banku.
7. Podpisanie warunków kredytu.
8. Oczekiwanie na decyzję z banku.
9. Podpisanie umowy kredytowej.
10. Podpisanie notarialnej umowy przyrzeczonej przeniesienia prawa własności nieruchomości.
11. Ubezpieczenie nieruchomości.
12. Wpłacenie do banku części tzw. wkładu własnego.
13. Uruchomienie kredytu.
14. Przekazanie kluczy i wizyta u dostawców mediów w celu zawarcia umowy.
15. Otrzymanie z sądu rejonowego zawiadomienia o wpisie nowych właścicieli domu do księgi wieczystej.

Po odbyciu tych wszystkich kroków nastaje w końcu czas, kiedy możesz cieszyć się swoim wymarzonym domem! Jeżeli szukasz jakiejś nieruchomości lub planujesz taki zakup, z największą przyjemnością będziemy Ci towarzyszyć w tej drodze. Pozostajemy do dyspozycji, wraz z naszymi profesjonalnymi towarzyszami biznesowymi. Po prostu skontaktuj się z nami, my zaś z pewnością nie zawiedziemy Twoich oczekiwań.

Będziemy Ci towarzyszyć w całym procesie poszukiwania odpowiedniej nieruchomości, sprawdzania i gromadzenia niezbędnej dokumentacji, wyboru najlepszego dla Ciebie źródła finansowania etc. Gdy zaś cała transakcja przebiegnie z powodzeniem i staniesz się właścicielem swojego nowego miejsca na ziemi, będziemy Ci serdecznie gratulować i wraz z Tobą świętować! Zawsze bowiem ogromnie się cieszymy z sukcesów naszych klientów – niemalże tak, jakbyśmy spełniali nasze własne marzenia…

Agent Nieruchomości

Małgorzata Lompert

Managing Director

Nr licencji 24767

+48 730 008 256

m.lompert@lompertestate.com