Mikroekonomia, makroekonomia a rynek nieruchomości

W jaki sposób wskaźniki ekonomiczne – w skali mikro i makro – wpływają na rynek nieruchomości? Dowiedz się wszystkiego na ten temat!

Mikroekonomia a makroekonomia w kontekście rynku nieruchomości mieszkaniowych. Jakie są zależności?

Inspiracją do wyboru tego tematu jako wpisu na bloga stali się moi klienci, którzy wielokrotnie pytają mnie, co wydarzy się w bliskiej przyszłości na rynku nieruchomości. Czy możemy oczekiwać raczej wzrostu, czy też spadku, a może stabilizacji? Oczywiście przyszłości nie zna nikt. Jednak na podstawie reakcji klientów na pewne czynniki wpływające na podaż i popyt możemy dużo lepiej rozumieć i przewidywać rynek nieruchomości. Należy tu też uwzględnić m.in. ingerencję państwa i regulacje przez nie tworzone. W tym kontekście jednymi z kluczowych pojęć będą mikro- i makroekonomia – a właściwie wskaźniki ekonomiczne z tym związane.

Nazywam się Małgorzata Lompert i na co dzień pomagam swoim klientom przy sprzedaży, zakupie i wynajmie ich nieruchomości. Jako agencja specjalizujemy się w sprzedaży domów, mieszkań, działek oraz lokali komercyjnych. Z pasją działamy na rynku od wielu lat, skupiając się zawsze na głównym celu naszej działalności – czyli interesie naszych klientów. Dzięki temu sprzedajemy jego nieruchomość w możliwie najlepszej cenie i najkrótszym czasie lub kupujemy najlepszą dostępną ofertę na rynku.

Celem dzisiejszej publikacji jest przybliżenie czytelnikowi wpływu czynników mikro- i makroekonomicznych na proces rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce. Ponadto chciałabym, aby dzięki temu tekstowi każdy mógł sam sobie odpowiedzieć na pytanie, czy jest to dobry czas na zakup bądź sprzedaż nieruchomości.

W naszych rozważaniach rynek nieruchomości traktujemy jako rynek, na którym dochodzi do transakcji sprzedaży lub kupna mieszkań, domów, lokali usługowych oraz działek, ale mamy tutaj na myśli również rynek budowlany. W tym ujęciu zależy on od wielu czynników – zarówno makroekonomicznych i prawnych, jak i demograficznych, instytucjonalnych, zasobowych i lokalnych. Z kolei mikroekonomia daje nam odpowiedź na pytania o zachowania konsumentów, odzwierciedlające popyt i podaż.

Na rynku dochodzi do spotkania podaży i popytu, a w konsekwencji – do ustalenia cen oraz do wymiany towarów i usług. Oprócz dwóch stron – reprezentujących popyt (kupujący) i podaż (sprzedający) – dochodzi tu też do interwencji państwa, jak również ma znaczenie sytuacja całej gospodarki. Oczywiście w ogromnym stopniu oddziałuje to na równowagę pomiędzy popytem a podażą na rynku dóbr. Kiedy dochodzi do owej równowagi? Stan ten zostaje osiągnięty wówczas, gdy wielkość́ zapotrzebowania na nieruchomości będzie równa oferowanej przez deweloperów i właścicieli liczbie mieszkań, domów i innych lokali.

Równowaga rynkowa jest stanem idealnym – ale w zasadzie niemożliwym do osiągniecia. W rzeczywistym świecie determinanty popytu i podaży podlegają bowiem ciągłym zmianom. Zarządzanie czynnikami makroekonomicznymi również jest bardzo trudne – ponieważ każda interwencja państwa silnie oddziałuje na podaż i popyt.

Wskaźniki ekonomiczne a popyt i podaż na rynku nieruchomości

Przejdźmy do analizy i interpretacji czynników (wskaźników) ekonomicznych, które mają wpływ na kształtowanie popytu i podaży na rynku nieruchomości. Niosą one ze sobą ważne informacje dla kupujących i sprzedających, toteż to na ich podstawie należy podejmować ostateczną decyzję o zakupie bądź sprzedaży nieruchomości.
W poniższej analizie przedstawię wskaźniki mające wpływ zarówno na popyt, jak i na podaż – ze względu na fakt, że często ich wpływ jest obustronny. Wybrałam tu grupę takich czynników, które mają wpływ na atrakcyjność inwestycyjną nieruchomości o funkcjach mieszkalnych. Należą do nich m.in.:

– poziom dochodów,
– poziom oszczędności,
– czynnik społeczny i społeczno-ekonomiczny (tj. wiek, płeć, wykształcenie, zawód, dochody i wydatki, miejsce zamieszkania, status rodziny itp.),
– dostępność kredytu hipotecznego,
– sytuacja na rynku pracy – wskaźnik bezrobocia, poziom płacy średniej i minimalnej,
– inne opcje inwestycyjne,
– poziom inflacji,
– poziom wzrostu gospodarczego,
– stabilność deweloperów,
– otwartość rynku.

Poniżej pokrótce je omówimy.

Wskaźniki mikro i makro a ich wpływ na rynek

1. Bezsprzeczny wpływ na rozwój rynku nieruchomości ma poziom wzrostu gospodarczego. Jeżeli gospodarka znajduje się w fazie wzrostu, następuje ożywienie na rynku nieruchomości. Rozwój gospodarczy powoduje wzrost produkcji, zatrudnienia i dochodów ludności, co napędza na nim popyt. To z kolei oddziałuje na podaż ze strony deweloperów.
Analogicznie: w przypadku recesji gospodarczej rynek nieruchomości odczuwa negatywne konsekwencje, a w szczególności – maleje popyt na nieruchomości. W tym miejscu należy jednak zauważyć, że nie dotyczy to segmentu nieruchomości premium. Spowolnienie gospodarcze często prowadzi do nadpodaży powierzchni do sprzedaży z powodu „rozpędzenia” branży budowlanej, co skutkuje spadkiem cen nieruchomości. Ważna jest świadomość tego, że każdy lokalny rynek nieruchomości posiada swój poziom aktywności gospodarczej. Często ma miejsce sytuacja, że rozwój poszczególnych rynków lokalnych przebiega odwrotnie niż cykl rozwoju gospodarki kraju, co wywołuje określone efekty w sektorze nieruchomości.

2. Poziom inflacji ma dwojaki wpływ na sytuację gospodarczą na rynku. Niska sprzyja rozwojowi rynku, w tym nieruchomości – m.in. dlatego że maleje oprocentowanie kredytów inwestycyjnych i hipotecznych. Jednakże wysoka inflacja również̇ nakręca koniunkturę̨, gdyż̇ nieruchomości są̨ wykorzystywane jako długoterminowa lokata kapitału. Część konsumentów stara się wówczas szybko wydać pieniądze, aby uchronić zasoby gotówki przed utratą ich wartości.
Zależność między wzrostem cen a oszczędnościami nie jest jednak taka prosta. Często wysoka inflacja występuje w warunkach destabilizacji sytuacji gospodarczej kraju, co powoduje wzrost niepewności i potrzebę zabezpieczenia się – a tym samym wzrost oszczędności. Wartość nieruchomości w długim czasie się zwiększa, dlatego postrzegane są one przez inwestorów jako dobry sposób na zabezpieczenie wartości kapitału. Aby ograniczyć inflację, bank centralny podnosi stopy procentowe, które z kolei skłaniają do budowania oszczędności.

3. Tu przechodzimy do kolejnego ważnego wskaźnika ekonomicznego, czyli poziomu oszczędności. Można powiedzieć, że jest to swego rodzaju paliwo napędzające wzrost gospodarczy. To, czy decydujemy się na jakieś inwestycje, zależy od zasobów oszczędności klientów. Rzutuje to również na tzw. cenę pieniądza, a więc na wysokość oprocentowania kredytów (która zresztą obecnie – na początku roku 2021 – jest stosunkowo niska). Niewielkie oprocentowanie kredytów zachęca potencjalnych klientów do zadłużenia się. Z kolei wzrost oszczędności oddziałuje na nowe inwestycje rzeczowe, czyli zwiększenie podaży ofert na rynku nieruchomości.

Co wpływa na poziom oszczędności? Z pewnością do głosu dochodzą tu nasze indywidualne cechy charakteru, stosunek do pieniędzy i poczucia bezpieczeństwa finansowego, wiek czy sytuacja materialna (tj. poziom i stabilizacja zarobków). Dużą rolę odgrywają również polityka i sytuacja gospodarcza.

4. Kolejnym istotnym czynnikiem jest sytuacja na rynku pracy. Przykładowo: zmniejszanie bezrobocia, a więc i wzrost liczby pracowników zatrudnionych oraz wynagradzanych sprzyjają zwiększaniu popytu na nieruchomości. Wiąże się to z główną potrzebą człowieka, jaką jest posiadanie przestrzeni do użytku osobistego, czyli mieszkania. Niebagatelne znaczenie mają również poziom wykształcenia ludności i ich kwalifikacje.

5. Wpływ na rozwój rynku nieruchomości ma także konkurencyjność innych opcji inwestycyjnych –na przykład obligacji, lokat bankowych, funduszy inwestycyjnych itp. Inwestor, podejmując decyzje o kierunkach inwestowania, bierze pod uwagę czas, poziom ryzyka oraz oczekiwany zwrot z inwestycji. W przypadku wzrostu deficytu finansów publicznych Skarb Państwa będzie zmuszony wyemitować większą liczbę obligacji skarbowych o wyższej stopie kapitalizacji – tak aby znalazły one nabywców.

Wysokie oprocentowanie obligacji przy jednoczesnym niskim ryzyku inwestycji może spowodować przesunięcie kapitału na rynek obligacji, gdyż inwestor nie zdecyduje się na ulokowanie zasobów finansowych na rynku nieruchomości. Jeżeli nastąpi wzrost oprocentowania lokat bankowych, może to wywołać podobny efekt. Banki, chcąc zaspokajać rosnący popyt na kredyty, muszą również przyciągać do systemu bankowego osoby oszczędzające, tak aby móc pozyskiwać środki na udzielanie kolejnych kredytów.

6. Ważnym wskaźnikiem jest także poziom dochodu gospodarstw domowych i przedsiębiorców, czyli innymi słowy – poziom dobrobytu. Jeżeli zamożność społeczeństwa wzrasta, coraz wyższy staje się popyt na większe nieruchomości, położone w droższych lokalizacjach. Ludzie szukają też powierzchni budowlanych, kupują większe obiekty pod działalność, a tym samym nakręcają koniunkturę na całym rynku nieruchomości. Ten stan pobudzenia rynku powoduje, że pojawiają się fundusze zbiorowego inwestowania w nieruchomości.

Poziom dobrobytu gospodarstw domowych w Polsce mierzony jest poziomem dochodów i wydatków konsumpcyjnych, zasobami dóbr trwałego użytku, stanem oszczędności oraz zdolnością̨ czynszową lub kredytową. Wszystkie te czynniki mają istotny wpływ na kształtowanie się potrzeb mieszkaniowych i – w konsekwencji – popytu na rynku nieruchomości.

7. Na dochody gospodarstw domowych ma także wpływ poziom rozwoju gospodarczego. Wzrost gospodarczy oddziałuje na stronę zarówno popytową, jak i podażową rynku nieruchomości mieszkaniowych. Pierwsza reakcja przypisywana jest stronie popytowej. Przejawem wzrostu gospodarczego jest bowiem zwiększenie dochodów gospodarstw domowych, co skutkuje intensywniejszym popytem na mieszkania. Ze względu na niską efektywność rynku nieruchomości wzrost popytu wywołuje początkowo podwyższenie stawek czynszowych. Przekłada się to na podniesienie cen mieszkań. To z kolei wywołuje reakcję po stronie podażowej – poprzez ożywienie rynku budowlanego. W dłuższej perspektywie prowadzi to więc do wzrostu podaży nowych mieszkań.

8. Przejdźmy teraz do kwestii dostępności i kosztów kredytu hipotecznego. Inwestycje klientów na rynku nieruchomości mieszkaniowych realizowane są w zdecydowanej większości z wykorzystaniem finansowania zewnętrznego – czyli w formie kredytu hipotecznego. Jego koszt jest sumą trzech rodzajów opłat: oprocentowania, prowizji bankowych i pozostałych opłat. Kredyty hipoteczne przeznaczone na finansowanie nieruchomości (w tym mieszkaniowych) wiążą się na ogół z niewielkim ryzykiem, co umożliwia ich niskie oprocentowanie. Obecnie – jak już wspomniano – stopy procentowe znajdują się na stosunkowo niskim poziomie. W przyszłości musimy jednak liczyć się z ich niewielkimi podwyżkami. Niemniej zapewne nie wpłyną one drastycznie na wysokość miesięcznych rat kredytu hipotecznego. Będzie to bowiem wzrost powolny i rozłożony w czasie.

Koszty kredytu mają wpływ na siłę nabywczą kupującego, co w połączeniu z trendem rosnących cen może spowodować problemy z realizacją marzenia o zakupie nieruchomości. Należy być świadomym tego, że obniżka stóp do rekordowo niskiego poziomu oddziałuje na oprocentowanie kredytów, ale i lokat. Taki scenariusz zachęca do zadłużania się, ale nie opłaca się wówczas trzymać pieniędzy na lokatach – toteż ludzie inwestują głównie w nieruchomości. Zmniejszenie stopy procentowej powoduje większe korzyści z posiadania mieszkania w porównaniu z np. obligacjami skarbowymi. Sytuacja taka może powodować przenoszenie przez inwestorów kapitału na rynek mieszkaniowy. Z kolei, jak wykazały badania, nawet niewielki wzrost stóp procentowych w długim okresie przekłada się na znaczny wzrost ceny mieszkań, który nie będzie miał uzasadnienia w czynnikach fundamentalnych.

9. Duże znaczenie ma także czynnik społeczny i społeczno-ekonomiczny. Każda faza życia rodziny wyróżnia się odmiennym poziomem i tempem zmiany dochodów, które przekładają się na możliwości ekonomiczne posiadania i utrzymania własnego mieszkania. Przeciętna rodzina dąży do polepszenia parametrów technicznych mieszkania (powierzchni, liczby pokoi, układu funkcjonalnego itp.). Ponadto pojawiają się i rozwijają tzw. potrzeby wyższego rzędu (związane m.in. z pragnieniem posiadania wyższego standardu lokalu czy jego lepszej lokalizacji).

10. Na koniec wspomnimy jeszcze o dwóch istotnych czynnikach. Po pierwsze chodzi tu o stabilność deweloperów. W sytuacji wzrostu dochodów przeciętnego obywatela, większego zatrudnienia i spadku bezrobocia oraz rosnącej liczby gospodarstw domowych zwiększa się popyt na nowe mieszkania. To zaś zachęca deweloperów do realizacji nowych projektów budowlanych. Od kilku lat branża budowlana stoi w obliczu rosnących kosztów materiałowych i robocizny, co ostatecznie przekłada się na cenę mieszkań pokrywaną przez konsumenta. Może to wpłynąć na wielkość sprzedaży i przystępność cenową nieruchomości.

Poza tym ważna jest też otwartość rynku. Przykładowo: jeśli rynek nieruchomości nie jest otwarty dla cudzoziemców, wówczas popyt będzie ograniczony tylko do wielkości zgłaszanych przez podmioty krajowe – a to zmniejsza jego skalę.

Mikroekonomia i makroekonomia w rynek nieruchomości – podsumowanie

Wraz z rozwojem gospodarki rynkowej w Polsce wzrosło znaczenie rynku nieruchomości. Umocnił się on i zaczął się liczyć jako jeden ze sposobów na pomnożenie środków finansowych. Dlatego też tak ważne jest wskazanie czynników determinujących rozwój rynku nieruchomości. Z tego względu w niniejszym artykule skupiliśmy się na ich dokładniejszym omówieniu. Nasza analiza wskazuje, że rynek nieruchomości lepiej rozwija się w okresach dobrej koniunktury – której miernikiem jest produkt krajowy brutto (PKB). Natomiast wzrost stopy procentowej stanowi czynnik ograniczający rozwój rynku deweloperskiego w kolejnym okresie. W podobnie hamujący sposób działa wzrost inflacji.

Te wyjaśnienia stanowią jedynie asumpt do tego, by każdy mógł lepiej sam ocenić, czy dany moment jest odpowiedni, by zainwestować w rynek nieruchomości. Aby w rozsądny sposób rozważyć tę kwestię i ewentualnie zainwestować własny kapitał, należy prześledzić szereg wymienionych powyżej czynników. Czy jest to dobra chwila właśnie dla Ciebie, drogi czytelniku? Na tak postawione pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Należy przeanalizować tę kwestię w odniesieniu do własnych uwarunkowań i aktualnej sytuacji gospodarczo-ekonomicznej. Jeśli chciałbyś otrzymać pomoc w tym zakresie, skonsultuj się z nami. Nasi doradcy zrobią to za Ciebie, poddadzą Ci pomysły na możliwie najlepsze dla Ciebie inwestycje, odpowiedzą na wszystkie Twoje pytania i krok po kroku przeprowadzą Cię przez cały ten proces. Życzymy Ci powodzenia!