Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców wiąże się z koniecznością uzyskania odpowiedniego zezwolenia. Dowiedz się wszystkiego na ten temat!

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców – kompendium

Intencją tego wpisu jest zebranie w jednym miejscu wszystkich ważnych informacji związanych z uzyskaniem zezwolenia na zakup nieruchomości przez obcokrajowca w Polsce. Kilkukrotnie przechodziłam przez tę procedurę, ubiegając się na podstawie pełnomocnictwa o zezwolenie dla swoich klientów. Nie pobieramy za to dodatkowej opłaty, a realizacja tego zadania sprawia, że mamy całkowitą wiedzę o trwającym procesie zakupowym i możemy lepiej zarządzać czasem, który mamy do umowy przyrzeczonej.

Nazywam się Małgorzata Lompert i od kilku lat prowadzę swoją agencję nieruchomości, której głównym celem jest pomoc w realizacji marzeń naszych klientów – związanych z zakupem lub sprzedażą nieruchomości. W naszej pracy nacisk kładziemy na przywiązanie do wartości – a nie materialnych aspektów świata biznesu.

W dzisiejszym wpisie odpowiemy na następujące pytania:

• Kto potrzebuje zezwolenia na zakup nieruchomości?
• Jakie dwa główne warunki musi spełnić wnioskodawca?
• Co powinien zawierać wniosek i jakie dokumenty należy do niego załączyć?
• Jaką drogę przebywa wniosek o wydanie zezwolenia?

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca

Każdy cudzoziemiec pochodzący z kraju innego niż należące do Europejskiego Obszaru Gospodarczego potrzebuje zezwolenia, jeśli chce nabyć nieruchomość położoną w Polsce. Jest ono wydawane przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zakup nieruchomości przez obcokrajowca musi też spełnić konkretne warunki określone w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca – kto musi się o nie ubiegać, a kto nie?

O zgodę na zakup nieruchomości przez cudzoziemca muszą się ubiegać:

• osoby fizyczne bez obywatelstwa polskiego;
• przedsiębiorcy z siedzibą firmy za granicą;
• spółki handlowe bez osobowości prawnej z siedzibą na terytorium Polski.

Należy jednak podkreślić, że obywatele Europejskiego Obszaru Gospodarczego – tj. Unii Europejskiej, Islandii, Norwegii i Liechtensteinu – mogą nabywać nieruchomości w Polsce bez ubiegania się o zezwolenie. Natomiast cudzoziemcy pochodzący z innych państw muszą już je uzyskać.

Wydania takiego zezwolenia wymagane jest przy zakupie:

nieruchomości gruntowych (zarówno zabudowanych budynkami, jak i niezabudowanych – tj. może się tak zdarzyć przy nabywaniu lokali na nowych osiedlach mieszkaniowych. Nierzadko deweloper, zbywając lokal, wymaga także nabycia udziałów w drogach dojazdowych do budynków, we wspólnych terenach zielonych, placach zabaw itp. Takie nabycie udziału w nieruchomości – co do zasady – będzie wymagać uzyskania zezwolenia);
gruntów rolnych;
nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej.

Istnieją też jednak rodzaje nieruchomości, które są zwolnione z konieczności ubiegania się o zezwolenie. Należą do nich:

samodzielny lokal mieszkalny złożony z pokoi, kuchni, łazienki, ewentualnie piwnicy i strychu – dla realizacji podstawowej potrzeby mieszkaniowej;
garaż lub udział w lokalu przeznaczonym na garaż – jeśli będąc właścicielem lokalu mieszkalnego, potrzebujesz garażu;
nieruchomość nabywana wyłącznie przez cudzoziemca mającego zezwolenie na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego, który mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania tychże zezwoleń;
nieruchomość wchodząca w skład wspólnoty majątkowej – tylko w wypadku cudzoziemca będącego w związku małżeńskim z obywatelem polskim i mieszkającego tu co najmniej 2 lata od uzyskanego zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta.

Zgoda na zakup nieruchomości przez cudzoziemca jest konieczna zawsze wtedy, gdy planuje się nabyć nieruchomość w strefie nadgranicznej lub grunty rolne o areale większym niż 1 ha. Warto też podkreślić, że powierzchnia nieruchomości nabywanej w celu zaspokojenia potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 hektara.

Pozwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca – warunki

Aby wniosek cudzoziemca został rozpatrzony pozytywnie, konieczne jest spełnienie trzech podstawowych warunków:

cudzoziemiec nie może być karany;
nabycie nieruchomości przez obcokrajowca nie może powodować zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku społecznego oraz nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
cudzoziemiec musi wykazać, że posiada więzi z Polską.

Pierwszy i drugi warunek można łatwo spełnić, lecz trzeci wymaga już przedłożenia skrupulatnych dowodów i uzasadnienia. Przykładowym dokumentem potwierdzającym więź z Polską mogą być na przykład:

posiadanie polskiego pochodzenia lub polskiej narodowości;
zawarcie małżeństwa z obywatelem/obywatelką Polski;
posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy, stały albo rezydenta długoterminowego UE;
sprawowanie funkcji członka zarządu spółki handlowej;
wykonywanie na terytorium Polski działalności gospodarczej lub działalności rolniczej.

Ponadto należy pamiętać, że każdy cudzoziemiec zatrudniony na terytorium Polski musi posiadać zezwolenie na pobyt czasowy lub stały. Na tej podstawie pracownik może ubiegać się o wydanie zezwolenia na zakup nieruchomości.

Wniosek o zezwolenie na nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

Wniosek o wydanie zezwolenia należy skierować do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

W dokumencie tym należy zawrzeć m.in. następujące elementy:

dane wnioskodawcy (imię, nazwisko, adres) oraz informacje na temat statusu prawnego wnioskodawcy; jeżeli wnioskodawcą jest przedsiębiorca, to należy dołączyć odpis z rejestru przedsiębiorców – krajowego i zagranicznego;
dane nieruchomości, którą wnioskodawca chce kupić (położenie, numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, decyzja dot. warunków zabudowy itd.);
dane zbywcy nieruchomości (imię, nazwisko, adres);
informacje o podstawie nabycia (np. umowa sprzedaży);
informacje o celu nabycia nieruchomości;
informacje o spełnieniu warunków dot. więzi cudzoziemca z Polską;
informacje o źródłach finansowania zakupu (np. środki własne, kredyt hipoteczny, itp.);
potwierdzenie źródła środków finansowych na zakup nieruchomości (wydruk z konta bankowego, zaświadczenie z banku o wysokości salda, umowa o pracę, PIT, umowa kredytu hipotecznego, promesa udzielenia kredytu itp.);
zaświadczenie o niezaleganiu w opłacaniu składek ZUS i urzędu skarbowego.

Ponadto bardzo istotne są załączniki do wniosku o wydanie zezwolenia. Chodzi tu o takie dokumenty jak: kopia dokumentu tożsamości, odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, oświadczenie zbywcy nieruchomości o zamiarze jej sprzedaży etc.

Wszystkie dokumenty muszą być złożone w języku polskim. Jeśli więc chętny do nabycia nieruchomości cudzoziemca dysponuje oryginałami w języku obcym, wówczas musi uzyskać ich tłumaczenie na język polski wykonane przez tłumacza przysięgłego.

Ponadto do wniosku należy załączyć potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie zezwolenia na zakup nieruchomości. Obecnie wynosi ona 1570,00 zł, natomiast promesa – 98 zł. Cudzoziemiec chcący nabyć nieruchomość w Polsce może bowiem ubiegać się nie tylko o pozwolenie na zakup, lecz także o wydanie przyrzeczenia zezwolenia, tj. promesy. Jest ona ważna przez rok od daty wydania i w tym okresie organ nie może odmówić wystawienia zezwolenia, chyba że zmieniły się okoliczności faktyczne danej sprawy.

Co się dzieje dalej z wnioskiem dot. zakupu nieruchomości przez cudzoziemca?

Gdy wniosek został złożony w MSWiA, organ ten w pierwszej kolejności sprawdza, czy zostały dołączone wszystkie wymagane załączniki i czy wniosek został poprawnie napisany. Z mojego doświadczenia wynika, że procedura ta trwa od 1,5 do 2 miesięcy. Jeżeli wniosek ma braki informacyjne lub brakuje załączników albo gdy ministerstwo potrzebuje dodatkowych informacji, wówczas wzywa wnioskodawcę do uzupełnienia braków. Musi on to zrobić w terminie 7 dni – ale warto pamiętać, że każdy dzień zwłoki dodatkowo wydłuża cały proces.

Następnie kompletny wniosek Minister Spraw Wewnętrznych wysyła z prośbą o wydanie opinii do dwóch instytucji:

• Ministra Obrony Narodowej,
• Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi (w przypadku gruntów rolnych).

Te dwa organy mogą wyrazić sprzeciw – i wówczas zezwolenie nie zostanie udzielone. Mają na to 14 dni. Jeżeli w tym terminie nie wyrażą sprzeciwu, wówczas Minister Spraw Wewnętrznych może wydać zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca.

Zezwolenie jest wydawane w formie decyzji administracyjnej i dotyczy konkretnej nieruchomości. Może ono też określać dodatkowe warunki jej nabycia. Zezwolenie jest ważne przez okres 2 lat od dnia wydania.

Jeżeli obcokrajowiec otrzyma odmowną decyzję, wówczas w ciągu 14 dni od jej doręczenia może złożyć do MSWiA wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. Ma on również prawo do wniesienia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Cudzoziemiec we wniosku musi wskazać konkretny argument, dla którego nie zgadza się z decyzją ministerstwa.

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemca – podsumowanie

Obecnie coraz więcej obcokrajowców jest zainteresowanych nabywaniem nieruchomości w Polsce. Tendencja ta dotyczy szczególnie dużych miast – w tym oczywiście naszej pięknej stolicy. Jako agencja doskonale zorientowana w rynku warszawskich nieruchomości premium chętnie pomagamy cudzoziemcom w przeprowadzeniu całego procesu ubiegania się o zezwolenie, a następnie w zakupie nieruchomości.
Uzyskanie zgody na nabycie nieruchomości jest obłożone wieloma wymogami formalnymi i dość czasochłonne. Gwarancję możliwie jak najsprawniejszego przebycia tego procesu stanowi skorzystanie z wiedzy i doświadczenia osób, które przechodziły tę procedurę już niejednokrotnie. Właśnie dlatego oferujemy Ci pomoc i wsparcie! Jeśli jesteś zainteresowany zakupem nieruchomości w Warszawie, ale obawiasz się, że musisz najpierw uzyskać stosowne zezwolenie, skontaktuj się z nami. Sprawdzimy, czy rzeczywiście istnieje taka konieczność, a jeśli tak – będziemy Ci towarzyszyć w całym procesie, aż do szczęśliwej finalizacji zakupu.