Jak teraz wygląda rynek nieruchomości w Polsce? Prognozy dla niego są optymistyczne? Sprawdźmy, jak prezentuje się sytuacja i czy warto w to inwestować!
Rynek nieruchomości – prognozy i obecna sytuacja
O rynku nieruchomości w Polsce mówi się w ostatnim czasie szczególnie dużo. Można na nim zaobserwować sporą dynamikę cen, na którą po części wpłynęła także pandemia koronawirusa. Warto dokładniej prześledzić, jak na ten moment wygląda rynek nieruchomości. Prognozy na rok 2022 to równie ciekawy temat, na który spróbujemy także znaleźć odpowiedź w tym artykule.
W dzisiejszym wpisie chciałabym się podzielić swoją opinią na temat rynku nieruchomości po upływie ponad 10 miesięcy 2021 roku. Odpowiem tu m.in. na następujące pytania:
• Jak wygląda podaż na rynku mieszkaniowym?
• Co wpływa na wzrostowy trend cen?
• Czy mamy obecnie do czynienia z tzw. bańką spekulacyjną/cenową?
• Jakie są prognozy na 2022 rok?
Rynek nieruchomości 2021 roku – jak wygląda sytuacja w ostatnim kwartale?
Aby ustalić, jak obecnie – już pod koniec roku 2021 – wygląda sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce, warto najpierw przyjrzeć się, jak prezentowała się sprzedaż deweloperów w III kwartale. Analizując dane pochodzące z największych aglomeracji – tj. Warszawy, Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia, Poznania i Łodzi – wyraźnie widać, że odnotowali oni spory spadek w porównaniu z II kwartałem 2021 roku.
Przyjrzyjmy się dokładnym liczbom. W dwóch pierwszych kwartałach tego roku mieliśmy do czynienia z rekordowo dużą liczbą sprzedanych mieszkań. W III kwartale natomiast na rynku pierwotnym we wspomnianych miastach deweloperzy sprzedali łącznie 15 tysięcy lokali, czyli o 4,5 tysiąca (23%) mniej niż w poprzednim kwartale.
Co jest przyczyną takiej sytuacji? Można stwierdzić, że dzieje się tak z tego względu, iż podaż nie nadąża za popytem. Sprzedaż jest napędzana przez wciąż rosnącą inflację – która na koniec października tego roku wyniosła aż 6,8%. Prognozy mówią zaś, że pod koniec roku przekroczy ona poziom 7% i nie pomoże temu nawet podwyższenie – wciąż dość niskich – stóp procentowych.
Warto też zwrócić uwagę na fakt, iż liczba udzielonych kredytów hipotecznych spadła (choć nadal znajduje się na stosunkowo wysokim poziomie). Ma to związek przede wszystkim z zaostrzeniem kryteriów polityki kredytowej w większości banków, wynikającym m.in. z wejścia w życie zapisów znowelizowanej Rekomendacji S oraz ze zmiany niektórych warunków udzielania kredytów.
Podaż i ceny mieszkań 2021
Zacznijmy od porównania obecnej podaży mieszkań z sytuacją z 2017 roku, kiedy to odnotowano rekordową liczbę mieszkań zaoferowanych przez deweloperów – aż 70 tys. Z kolei w ostatnich czterech kwartałach wartość ta kształtowała się na poziomie ponad 55 tys. lokali. Liczby te pokazują zatem, że obecnie rynek nie zapewni nam rekordowej sprzedaży, a w przyszłości klienci nie będą mieli do wyboru tylu lokali, aby wybrać swoje wymarzone mieszkanie.
Na koniec września 2021 roku podaż wyniosła niespełna 37 tys. lokali – co jest najniższym wynikiem od III kwartału 2010 roku. Największe ograniczenia związane z podażą mieszkań obserwuje się w Warszawie. Co jest powodem tak niskiej ich liczby? Znaczny wpływ na to ma m.in. wydłużony okres uzyskiwania przez deweloperów pozwoleń na budowę. W Warszawie wynosi on obecnie aż 2 lata! Chodzi tu też o brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, zablokowane tereny pod Krajowy Zasób Nieruchomości oraz niewydolność urzędów administracyjnych, którą dodatkowo spotęgowała pandemia.
Ogromnie duży wpływ – szczególnie w stolicy – ma też obserwowana mała dostępność gruntów. Liczba wolnych działek w Warszawie jest znacznie niższa niż jeszcze kilka lat temu, dlatego też zaczęły się rozwijać nowe tereny, jak np. Ursus, Włochy czy inne dzielnice znajdujące się nieco dalej od centrum. Proces ten pociąga za sobą rozwój infrastruktury w tych miejscach – np. poprawę systemu komunikacji miejskiej – ale wciąż nie rozwiązuje to problemu zbyt niskiej podaży mieszkań.
Jeśli chodzi o ceny, to śmiało można stwierdzić, że w ostatnim kwartale wszędzie wzrosły one w stosunku do poprzedniego kwartału. Wzrosty te bywały jednocyfrowe, ale i dwucyfrowe. Najwyższa podwyżka – o około 23% – miała miejsce we Wrocławiu, w Poznaniu zaś wyniosła około 19%. Kraków odnotował wzrost cen w okolicy 14%. W Warszawie i Trójmieście kształtowała się ona poniżej progu 10% – wyniosła odpowiednio 7% i 6%. Najmniejszą podwyżkę odnotowała Łódź – 4%.
Zważywszy na spadającą podaż, wzrost inflacji, kroczącą podwyżkę stóp procentowych, rosnące koszty materiałów budowlanych, brak pracowników (i idący za tym wzrost ich wynagrodzeń), rosnącą liczbę chętnych oraz brak działek pod budowę – można stwierdzić, że Polska stanowi nadal atrakcyjny rejon inwestycyjny nie tylko dla klientów indywidualnych, lecz także dla zagranicznych funduszy. Rentowność wynajmu jest bowiem ponad dwa razy wyższa niż na rynkach Europy Zachodniej. W tym roku na polskim rynku nieruchomości odnotowano największy wpływ kapitału m.in. z Niemiec, Włoch, Ukrainy, Rosji oraz innych krajów UE (oczywiście oprócz rodzimych inwestorów). Ten trend wydaje się utrzymać – dlatego śmiało można powiedzieć, że ceny mieszkań będą rosły także w kolejnych miesiącach.
Ceny nieruchomości 2021, 2022 – jak długo będą rosły i jakie są tego przyczyny?
W zasadzie można stwierdzić, że ceny na rynku nieruchomości będą rosły tak długo, aż dojdzie do momentu zaspokojenia podaży. Przeciętna cena transakcyjna lokalu od dewelopera była w II kwartale 2021 roku o ponad 11% wyższa niż rok wcześniej; za metr lokalu z drugiej ręki Polacy płacili zaś o ponad 9% więcej niż przed rokiem. Dane te obrazują uśrednioną wartość dla wspomnianych już siedmiu największych miast Polski, tj. Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia.
Powody tej sytuacji są złożone. Przede wszystkim – jak już wspomniano – obserwujemy, że chętnych do zakupu mieszkań jest po prostu znacznie więcej niż lokali dostępnych do sprzedaży. Wciąż mamy więc do czynienia ze zbyt małą podażą – i to jej wzmocnienie należy uznać za klucz do zaspokojenia potrzeb Polaków.
Obserwujemy też rekordowy napływ gotówki do sektora mieszkaniowego. Jest on stymulowany faktem, że lokaty są niemal nieoprocentowane, a więc osoby posiadające odpowiednio duże oszczędności wolą kupić nieruchomość, niż liczyć na niewielkie odsetki. Na rekordowo wysokie ceny mieszkań w Polsce wpływają także rosnące koszty materiałów budowlanych i robocizny – które tak naprawdę stanowią gros kosztów całej inwestycji.
Kolejnym problemem deweloperów jest również mniejsza liczba pracowników budowlanych na rynku, m.in. tych podchodzących ze Wschodu. Może to zobrazować liczba wydanych pozwoleń na pracę dla osób z Ukrainy w branży budowlanej – w 2020 roku wystawiono ich o 15 tys. mniej niż w roku 2019.
Ponadto pandemia zmieniła tryb pracy wielu ludzi. Obecnie większość z nas nadal pracuje całkowicie zdalnie albo głównie z domu (w tzw. modelu hybrydowym) – i zapewne tak pozostanie jeszcze przez jakiś czas. Ten stan rzeczy spowodował, że u Polaków – jak i wszędzie na świecie – pojawiły się zupełnie nowe potrzeby mieszkaniowe. Klienci poszukują teraz lokali większych, w których można zorganizować dodatkowy pokój funkcjonujący jako gabinet do pracy lub nawet dwa. Jeszcze bardziej cenią też obecnie dobrą komunikację z innymi częściami miasta, oferujących dużo zieleni i spokoju.
Bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości – czy mamy z nią obecnie do czynienia?
W dyskusji na temat obecnej sytuacji na rynku nieruchomości przywołuje się często pojęcie tzw. bańki spekulacyjnej (zwanej też bańką cenową). Czy istotnie można mówić o tym zjawisku w odniesieniu do obecnych realiów?
Choć liczba kredytów pokazuje na przestrzeni lat trend wzrostowy, to jednak liczba zaciągniętych przez Polaków zobowiązań jest o ponad 30% mniejsza w porównaniu z sytuacją na przestrzeni lat 2007–2008, kiedy to w wyniku ogólnoświatowego kryzysu finansowego mieliśmy do czynienia z bańką cenową. W tym kontekście warto też przeanalizować wskaźnik zawieranych transakcji. Obecnie szacuje on wzrost obrotów o ok. 6–8% w ujęciu rocznym, podczas gdy w 2007 roku liczba nabywanych nieruchomości rosła od 40% do prawie 80%. Jak łatwo zauważyć, dane te są nieporównywalne. Moim zdaniem więc obecnie obserwujemy istotnie duży popyt na rynku nieruchomości, jednak nie mamy do czynienia z bańką spekulacyjną.
Uważam też, że podstawy rynku nieruchomości w Polsce są mocne. Wzrost cen został bowiem wywołany nie przez nadmierne kredytowanie się Polaków, lecz m.in. przez zwiększenie wynagrodzeń – które wzrosły niemal w takim samym stopniu jak ceny mieszkań. Ciekawostką w tym kontekście może być fakt, że w kilkunastu państwach europejskich ceny mieszkań w trakcie hossy na rynku wzrosły dwa, trzy czy nawet cztery razy szybciej niż dochody obywateli.
Rynek nieruchomości – prognozy
Spójrzmy zatem w przyszłość i zastanówmy się, jakie są prognozy na 2022 rok. Czy mieszkania staną się jeszcze droższe? Oczywiście przyszłość może przynieść wiele nieoczekiwanych zdarzeń – co dobitnie pokazała nam pandemia koronawirusa. Niemniej można się pokusić o sformułowanie pewnych dość prawdopodobnych prognoz.
Uważam, że ceny mieszkań w Polsce będą się utrzymywać w trendzie wzrostowym. Dlaczego? Dostrzegam kilka mocnych czynników, które mogą się do tego przyczynić – a mianowicie:
- deficyt gruntów i ich rosnące ceny,
- zwiększające się koszty materiałów i robocizny,
- mniejsza podaż mieszkań w stosunku do popytu,
- rosnąca inflacja – która według opinii analityków kredytowych ma spadać od stycznia 2022 roku, ale przy rosnącej inflacji zakup mieszkania to dobra ochrona kapitału,
- niskie oprocentowanie lokat – które powoduje, że szukamy innych inwestycji, zapewniających lepszą rentowność; co prawda rząd zaczął ostatnio podwyższać stopy procentowe, ale te podwyżki na razie są niewielkie i raczej nie zachwieje to zbytnio gospodarką,
- sytuacja epidemiczna spowodowała, że ludzie zaczęli rozważać bardziej stabilne inwestycje, jak właśnie nieruchomości,
- do inwestycji w rynek mieszkaniowy zachęcają długoterminowy wzrost cen mieszkań oraz rentowność z wynajmu na poziomie 4% rocznie,
- inne wskaźniki makroekonomiczne – m.in. fakt, że po 8 miesiącach 2021 roku Polska nie odnotowała spadku ani w imporcie, ani w eksporcie w porównaniu z analogicznym okresem w roku poprzednim.
Duże znaczenie ma także sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Od września maleje liczba wniosków kredytowych; statystyki mówią, że 40% mieszkań zajmują inwestorzy (33% z nich się kredytuje), a 60% osoby prywatne (tu kredytuje się 90%). Jest to o tyle ważna informacja, że gdy stopy procentowe pójdą w górę, wówczas tych 90% osób prywatnych najprawdopodobniej nie będzie stać na kredyt. Wtedy sytuację wykorzystają inwestorzy. Osoby, które nie będą mogły sobie pozwolić na kredyt, będą zmuszone nająć mieszkanie – toteż znowu wzrosną dochody z najmu długoterminowego.
Nadal może się też pogłębiać deficyt mieszkań. Obecnie brakuje około 1,5 mln lokali. Z kolei tzw. Polski Ład obejmuje nową ustawę deweloperską, która nakłada zmienione obostrzenia i wydatki na przedsiębiorców, deweloperów i flipperów. Przełoży się to na brak spadku cen nieruchomości, ponieważ inwestorzy będą zmuszeni „odbić” sobie nowo nałożone na nich koszty. Toteż współczesna sytuacja ekonomiczna i rosnące koszty materiałów budowlanych i pracy będą według mnie sprzyjały wzrostowi cen mieszkań w następnym roku. Możemy go szacować na poziomie nawet około 10%.
W tej sytuacji ważne jest przede wszystkim to, aby dalej zwiększał się produkt krajowy brutto. Na chwilę obecną PKB rok do roku odnotowuje wzrost. Jeżeli gospodarka będzie działała dobrze, to ceny nieruchomości się ustabilizują lub będą proporcjonalnie rosły. Jeśli zaś firmy zaczną upadać, wówczas możemy mieć do czynienia z ogólnym pesymizmem dotyczącym przyszłości rynku, wzrostem bezrobocia i bankructwami. W tym wypadku zmiany ogólnej sytuacji zawsze pochodzą od firm.
Sytuacja na rynku nieruchomości 2021/2022 – podsumowanie
Jedno można obecnie stwierdzić na pewno: dobra koniunktura na rynku nieruchomości nie będzie trwać w nieskończoność. Według mnie dalszy wzrost oprocentowania kredytów – po obecnych już dwóch podwyżkach – doprowadzi raczej do stabilizacji cen niż ich wyraźnego spadku. Obecnie wysokie ceny mieszkań doszły już do granicy, która dla części kupujących może być trudna do zaakceptowania.
Jednak taka sytuacja w mojej opinii raczej spowolni tempo sprzedaży, niż spowoduje obniżkę cen mieszkań. Deweloperzy nie będą bowiem chcieli zrezygnować ze swojej marży przy tak wysokich kosztach materiałów i robocizny. Dlatego będą w rozsądny sposób zarządzać podażą mieszkań na rynku.
Ponadto warto zwrócić uwagę na fakt, że rynek nieruchomości w Polsce pozostaje pod silnym wpływem sytuacji politycznej na świecie. Na pewno aspektem niezwykle ważnym w perspektywie przyszłości rodzimego rynku jest kwestia obecności Polski w UE, która obecnie może się wydawać zagrożona.
Co nas czeka pod tym względem? Tego nie da się już raczej przewidzieć. Warto jednak dobrze rozważyć, czy obecnie nie nadszedł odpowiedni na czas na własne inwestycje na rynku nieruchomości. Jeżeli wahasz się z podjęciem decyzji w tym zakresie, skontaktuj się z nami. Przeanalizujemy Twoje indywidualne wymagania i oczekiwania, a także podpowiemy, jakie rozwiązania wydają się optymalne właśnie dla Ciebie. Może się okazać, że ten trudny pod wieloma względami czas okaże się dla Ciebie szczęśliwy – i pozwoli Ci znaleźć wymarzony dom dla siebie. Zespół agencji LOMPERT Premium Real Estate pozostaje w gotowości, by pomóc Ci w tym procesie!
Agent Nieruchomości
Twój adres email nie zostanie opublikowany, widoczne pola to imię i treść komentarza.