Zakup nieruchomości na rynku zarówno pierwotnym, jak i wtórnym wymaga od nas załatwienia wielu formalności. Należą do nich m.in.: zarezerwowanie nieruchomości, uzyskanie kredytu hipotecznego i ostatecznie zakup wymarzonego domu lub apartamentu. W dzisiejszym wpisie chcę Ci przybliżyć istotę umowy rezerwacyjnej. W kolejnych artykułach z cyklu „Prawo w nieruchomości” przejdę natomiast do omówienia umowy przedwstępnej oraz deweloperskiej.
Nazywam się Małgorzata Lompert i od kilku lat jestem związana z warszawskim rynkiem nieruchomości premium. Swoją wiedzę rozszerzam każdego dnia, finalizując kolejne transakcje, z których każda niesie dla mnie ze sobą nowe, ważne lekcje. Cały czas również dokształcam się na fachowych szkoleniach u najlepszej klasy specjalistów na rynku nieruchomości. Dzięki temu realizuję nadrzędny cel naszej agencji – jakim jest kompleksowa obsługa klientów na najwyższym poziomie.
Celem dzisiejszego artykułu jest dostarczenie Ci kompleksowej wiedzy na temat umowy rezerwacyjnej i odpowiedź na następujące pytania.
- Kiedy i czy warto podpisywać umowę rezerwacyjną?
- Co jest istotą umowy rezerwacyjnej i jaka jest praktyka rynkowa podpisywania tego typu umowy?
- Czy przy podpisaniu umowy rezerwacyjnej jeden agent może reprezentować obie strony transakcji?
- Czy umowa rezerwacyjna zabezpiecza interesy obu stron?
- Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna, aby zadbać o interesy stron?
- Na jaki okres podpisać umowę rezerwacyjną?
- Jakie dokumenty musi sprawdzić kupujący przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej?
- Jakie są następne kroki po podpisaniu umowy rezerwacyjnej?
Umowa rezerwacyjna – co to jest i kiedy warto ją stosować?
Popularność umów rezerwacyjnych jest niewielka w procesie zarówno sprzedaży, jak i zakupu nieruchomości. Znaczna część tego typu umów dotyczy rynku pierwotnego – ze względu na duży popyt na mieszkania w stanie deweloperskim. Klient wpłaca wówczas zaliczkę i musi szybko podjąć decyzję, ponieważ umowa jest ważna zaledwie kilka dni.
Druga sytuacja, w której zawierana jest umowa rezerwacyjna, dotyczy rynku wtórnego – i tutaj obserwujemy najczęściej dwa scenariusze. W pierwszym dochodzi do podpisania umowy rezerwacyjnej z uwagi na fakt, iż nieruchomość jest bardzo atrakcyjna pod względem lokalizacji i warunków finansowych – toteż kupującemu zależy na jej natychmiastowej rezerwacji. W drugim zaś przypadku właściciel bądź kupujący jest poza granicami kraju, więc aby związać strony i zapewnić dokonanie transakcji sprzedaży i zakupu, musi zostać podpisana umowa rezerwacyjna.
Ponadto należy zaznaczyć, że jeżeli kupujący chce się posiłkować kredytem na zakup nieruchomości, wówczas ten typ umowy jest wymagany przez bank.
Na czym polega umowa rezerwacyjna i jaka jest praktyka rynkowa przy podpisywaniu tego typu umowy?
Od strony prawnej celem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie się sprzedającego (pośrednika lub właściciela nieruchomości) do tego, że przez jakiś́ czas powstrzyma się̨ on od oferowania swojej nieruchomości na rynku. W zamian za to osoba zainteresowana – czyli potencjalny kupujący – płaci mu wynagrodzenie. Należy tutaj wyraźnie podkreślić, że jest to umowa odpłatna. A zatem sprzedający czasowo zaprzestaje sprzedaży, a kupujący zobowiązuje się za to dodatkowo zapłacić. Takie wynagrodzenie to tzw. opłata rezerwacyjna. Nie może ona zostać potraktowana jako zwrotna lub zaliczona na poczet ceny, ponieważ sprzedający nie otrzymuje żadnej gratyfikacji za wycofanie oferty z rynku. Opłata rezerwacyjna stanowi wynagrodzenie dla sprzedającego za wyłączenie danej nieruchomości z oferty rynkowej. Jeżeli kupujący jest naprawdę zainteresowany zakupem danej nieruchomości i odpowiedzialnie podchodzi do oferty, to powinien wynagrodzić sprzedającego.
Praktyka rynkowa pokazuje, że często dochodzi do podpisywania umów rezerwacyjnych na warunkach, w których opłata rezerwacyjna zostaje zastąpiona zadatkiem, zaliczanym na poczet ceny zakupu nieruchomości. Nie jest to jednak zgodne z prawem, jeżeli opłata rezerwacyjna, zostaje zaliczona na poczet ceny, ponieważ w takim wypadku powstaje stosunek umowy nieodpłatnej. Jeszcze raz więc podkreślam, że wedle prawa tego typu umowa powinna być odpłatna, a opłata rezerwacyjna stanowi wówczas dodatkową gratyfikację finansową za wstrzymanie oferty przez właściciela.
Strony umowy rezerwacyjnej – czy jeden agent może reprezentować obie strony transakcji?
Stronami umowy rezerwacyjnej powinni być sprzedający i kupujący. W dokumencie tym sprzedający deklaruje, że zaprzestaje prezentowania i promowania oferty, a kupujący zobowiązuje się do jej zakupu. Jak już wspomniano, płaci on za to określoną kwotę – zwaną opłatą rezerwacyjną.
Stroną umowy w imieniu sprzedającego może być pośrednik, ale TYLKO na podstawie pełnomocnictwa. Jeśli bowiem umowę zawiera pośrednik z kupującym, wówczas zachodzi stosunek obligacyjny, na podstawie którego pośrednik zobowiązuje się nie pokazywać nieruchomości, a kupujący płaci mu z tego tytułu pewną kwotę pieniędzy – co jest absolutnie bezpodstawne. Co więcej, pośrednik bardzo często nie ma całkowitej wiedzy na temat tego, jakie działania sprzedażowe podjął właściciel. Sprzedający zawsze może (nawet gdy podpisał z agencją umowę na wyłączność) opublikować ogłoszenie i prezentować swoje mieszkanie potencjalnym klientom. W takiej więc sytuacji pośrednik podpisujący umowę rezerwacyjną zobowiązałby się jako strona do czegoś, na co nie ma do końca wpływu. Jeżeli podpisze taką umowę, wówczas kupujący może mieć względem niego roszczenia z tytułu poniesionych kosztów – na przykład dotyczących pozyskania kredytu itp.
W związku z powyższym najbardziej transparentną umową rezerwacyjną jest wariant, w którym stronami są sprzedający i kupujący. Pośrednik może tylko działać w imieniu sprzedającego na podstawie pełnomocnictwa, ale nie jest stroną umowy.
Z punktu widzenia klienta istotną kwestią jest to, czy agent reprezentuje obie strony transakcji. W przypadku umowy rezerwacyjnej jest to jednak absolutnie sprzeczne, jeśli chodzi o interesy stron. Zgodnie z umową pośrednictwa bowiem agent, reprezentując interesy kupującego, powinien zaprzestać prezentowania mieszkania po podpisaniu umowy rezerwacyjnej. Z drugiej jednak strony umowa pośrednictwa podpisana ze sprzedającym zobowiązywałaby pośrednika do prezentowania nieruchomości – a zatem jedna umowa wyklucza drugą!
Dlatego my jako agencja zawsze reprezentujemy interesy tylko jednej strony i pobieramy jedno wynagrodzenie. Relacja dwustronna wyklucza się w większości przypadków.
Czy umowa rezerwacyjna zabezpiecza interesy obu stron?
Z punktu widzenia prawa umowa rezerwacyjna nie jest w stanie zabezpieczyć interesów stron. Jeżeli właściciel nieruchomości nie będzie chciał jej sprzedać klientowi, to umowa rezerwacyjna go do tego nie zmusi – i odwrotnie. Umowa rezerwacyjna wiąże strony tylko „mentalnie”, wyraża pewną intencję.
Możemy jednak postarać się zabezpieczyć finansowo i tym samym bardziej lub mniej „związać” sprzedającego z kupującym przy umowie rezerwacyjnej. Da się to zrobić na trzy sposoby, tj. poprzez opłatę rezerwacyjną, zadatek lub zaliczkę.
Opłata rezerwacyjna to dodatkowa zapłata za wycofanie oferty sprzedającego z rynku, którą ponosi kupujący. Jak już wspomniano, nigdy nie powinna ona być zaliczona na poczet ceny nieruchomości. Jeżeli kupujący zrezygnuje z zakupu, wówczas kwota ta przepada. Kolejną formą zabezpieczenia może być zadatek stosowany na rynku wtórnym. Zgodnie z Kodeksem cywilnym w razie niewykonania umowy przez sprzedającego kupujący może zażądać podwójnej wysokości włożonego przez siebie zadatku. Ta forma płatności najlepiej zabezpiecza interesy nabywcy. Należy pamiętać o tym, aby zadatek nie był zbyt niski. Wówczas bowiem sprzedający mógłby się wycofać, jeżeli otrzymałby lepszą ofertę od innego kupującego. Z kolei w przypadku zaliczki – stosowanej na rynku pierwotnym lub wtórnym – brak wykonania umowy skutkuje zwrotem pełnej sumy pieniędzy dla osoby, która je wpłaciła. W tej sytuacji nie ma dodatkowego „odszkodowania”, jak dzieje się to przy zadatku.
Podsumowując, najmniejsze prawdopodobieństwo rozwiązania umowy rezerwacyjnej przez sprzedającego występuje wówczas, gdy wpłacony został zadatek. Właścicielowi nie opłaca się bowiem zwracać dwukrotności przekazanej sumy. Pamiętaj jednak, że zadatek nie może być zbyt niski.
Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna, aby dbała o interesy obu stron?
Forma umowy rezerwacyjnej może być dowolna, ale musi mieć charakter pisemny, dokumentowy. Oznacza to, że może ona zostać zawarta nawet e-mailowo lub poprzez SMS-y z potwierdzeniem. Umowa rezerwacyjna nie jest uregulowana nigdzie w przepisach prawa, więc nie ma formy, która byłaby zdecydowanie wymagana – podlega swobodzie zawierania umów wyrażonej w przepisach Kodeksu cywilnego (k.c. art. 353).
W związku z powyższym ważne jest to, aby w umowie tej została uregulowana jak największa liczba ważnych kwestii. Dzięki temu bowiem można zabezpieczyć interesy strony zarówno kupującej, jak i sprzedającej. Dlatego umowa rezerwacyjna powinna zawierać następujące elementy:
- data i miejsce zawarcia umowy,
- dane personalne stron, tj. imię i nazwisko, seria dowodu osobistego lub numer PESEL, adres zamieszkania,
- dane dotyczące nieruchomości, tj. jej rodzaj, metraż, adres, numer księgi wieczystej, miejsce garażowe, komórka lokatorska, udział w gruncie,
- całkowita cena nieruchomości,
- numer rachunku bankowego i harmonogram płatności,
- terminy zawarcia umowy przyrzeczonej lub deweloperskiej, tj. okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży,
- opis stanu prawnego nieruchomości wskazanej w księdze wieczystej – na dany dzień szczególnie działy trzeci i czwarty,
potwierdzenie wpłaty opłaty rezerwacyjnej, zaliczki lub zadatku, - załączniki, tj. lista rzeczy ruchomych, które wliczone zostały w cenę zakupu nieruchomości, wraz z dokumentacją zdjęciową,
- informacja o obciążeniach finansowych każdej ze stron, w przypadku gdy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej lub deweloperskiej,
- ewentualnie informacja o tym, że umowa rezerwacyjna może nie dojść do skutku, jeżeli zostanie złożona oferta przez klientów, którzy widzieli wcześniej nieruchomość,
- skrócona forma podpisu (parafka) na każdej ze stron umowy oraz pełny, czytelny podpis na ostatniej stronie umowy.
Bardzo ważne jest to, aby doprecyzować, jakie obciążenia finansowe wiążą się z sytuacją, gdy klient nie otrzyma kredytu, a wpłacił zadatek. Sądy uznają to za okoliczności, na które kupujący nie miał wpływu, toteż zadatek podlega wówczas zwrotowi w kwocie nominalnej. Rekomenduję więc, aby w umowie rezerwacyjnej dokładnie doprecyzować to, w jakich sytuacjach potencjalny kupujący może liczyć na zwrot zadatku. W praktyce często stosowany jest zapis, że jeżeli kupujący otrzyma negatywną decyzję w minimum trzech bankach – i będzie to wynikiem tylko i wyłącznie braku zdolności kredytowej – to wówczas zadatek podlega zwrotowi w pełnej wysokości.
Umowa rezerwacyjna – na jaki okres ją podpisać?
Jeśli chodzi o okres, w jakim ma obowiązywać umowa rezerwacyjna, wszystko zależy od indywidualnej sytuacji kupującego. Gdy stara się on o kredyt, minimalny czas trwania takiej umowy to jeden miesiąc – jednak bezpieczniejsze wydają się nawet dwa miesiące. Jeżeli zaś klient jest gotówkowy, a jedyny argument stojący za podpisaniem umowy rezerwacyjnej stanowi np. nieobecność sprzedającego – przebywającego poza granicami kraju, w którym zlokalizowana jest nieruchomość – wówczas umowa taka może obowiązywać przez kilka dni. Istotny jest fakt, że możemy ją podpisać e-mailowo i zachowuje ona wtedy swoją ważność.
Dokumenty przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej – które z nich musi sprawdzić kupujący?
Jeżeli korzystasz z usług agencji nieruchomości, wówczas to na niej spoczywa obowiązek sprawdzenia całej dokumentacji nieruchomości. Jeśli jednak działasz sam, musisz przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej sprawdzić poniższe dokumenty:
- numer księgi wieczystej lokalu – jest on dostępny na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości,
- podstawa nabycia lokalu – może to być akt notarialny dotyczący umowy sprzedaży lub darowizny albo dokument potwierdzający nabycie spadku.
Przy kolejnych umowach sprzedawca musi przedstawić dodatkowe dokumenty, takie jak:
- zaświadczenie z urzędu potwierdzające fakt, iż nikt nie jest zameldowany w danym lokalu,
- zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami z tytułu opłat administracyjnych.
Podpisanie umowy rezerwacyjnej – i co dalej?
Podpisanie umowy rezerwacyjnej z deweloperem to dopiero pierwszy krok w całym procesie. Umowa jest bowiem niezbędna do tego, abyś mógł rozpocząć proces załatwiania kredytu hipotecznego.
Etapy, przez które musisz przejść, to:
1. podpisanie umowy rezerwacyjnej,
2. złożenie wniosku kredytowego w minimum trzech bankach,
3. uzyskanie wstępnej lub końcowej decyzji kredytowej,
4. podpisanie umowy deweloperskiej,
5. podpisanie umowy kredytowej,
6. spełnienie warunków do wypłaty,
7. wypłata kredytu hipotecznego.
Podsumowanie: najważniejsze aspekty umowy rezerwacyjnej
- Jeżeli bardzo zależy Ci na zakupie danej nieruchomości, proponuję, abyś złożył na tyle wysoki zadatek, aby sprzedającemu nie opłacało się oddać Ci dwukrotności zadatku, w sytuacji gdy otrzyma lepszą ofertę.
- Jeśli z kolei bardzo zależy Ci na sprzedaży nieruchomości, polecam Ci ustalić zadatek na tyle wysoki, aby zniechęcał kupującego do rezygnacji i wycofania się z umowy.
- Przy podpisywaniu umowy rezerwacyjnej zwracaj uwagę na to, co jesteś zobowiązany zapłacić – opłatę rezerwacyjną (dodatkową kwotę, która nie będzie potrącona z ceny zakupu), zaliczkę czy też może zadatek.
- Umowa rezerwacyjna nie jest uregulowana nigdzie w przepisach prawa, więc nie istnieje jej wymagany formalnie kształt. Podlega więc jedynie swobodzie zawierania umów wyrażonej w przepisach Kodeksu cywilnego.
- Sporządzenie umowy rezerwacyjnej wymaga zgromadzenia odpowiedniej dokumentacji i ustalenia wszystkich niezbędnych danych, które zapewnią bezpieczeństwo obu stronom transakcji.
- Stronami umowy rezerwacyjnej powinni co do zasady być sprzedający i kupujący. Agent nieruchomości może w tym wypadku występować tylko na podstawie pełnomocnictwa.
W dzisiejszym tekście starałam się odpowiedzieć na najczęściej zadawane mi pytania dotyczące umowy rezerwacyjnej. Jeżeli mają Państwo jakiekolwiek wątpliwości lub inne pytania, bardzo proszę o zadanie ich w komentarzu.
Jeśli możemy Państwu pomóc w sprzedaży, wynajmie lub zakupie nieruchomości – jesteśmy do dyspozycji!
Agent Nieruchomości
Twój adres email nie zostanie opublikowany, widoczne pola to imię i treść komentarza.